O Estado de São Paulo, Imóveis, 28/mar
O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) passou a
vigorar no último dia 18 de março e trouxe alento para gestores de
condomínios, e preocupação para grandes devedores das taxas
condominiais. Um dos artigos diz respeito aos débitos condominiais, que
agora passam a integrar o rol dos títulos executivos extrajudiciais, que
permitem a imediata cobrança da dívida.
A
mudança permitirá que o conjunto residencial não passe mais por um longo
processo, capaz de se estender por anos, até receber os valores devidos
por um proprietário inadimplente. Agora, basta propor a ação de
execução do título.
A sócia da Duarte Garcia,
Caselli Guimarães e Terra Advogados, Raquel Guerreiro Braga, diz que o
processo todo possa se resolver em 60 dias. O novo procedimento prevê
que, se o condomínio optar pela execução da dívida, apresenta o pedido a
um juiz, que determinará a citação imediata do condômino. Ele terá,
então, três dias para efetuar os pagamentos. "Sob pena de incidência de
multa e de o condomínio tomar medidas constritivas, como por exemplo,
pedido de penhora de bens ou da própria unidade", acrescenta a advogada.
De
acordo com ela, se houver necessidade de produção de outras provas,
será designada audiência de instrução e julgamento. "Concluída a fase
probatória, será proferida sentença, cabendo recurso de apelação."
Recursos
No
antigo código, o condomínio entrava com uma ação de cobrança contra o
inadimplente e depois de ocorridas as audiências, sentenças e produção
de provas, ainda era preciso esgotar todas as possibilidades de
recursos. Só então o título seria executado e o devedor obrigado pagar a
dívida.
"Com o novo código, esgotados os
recursos de conciliação, o condomínio poderá dar início ao cumprimento
de sentença, executando o título", afirma.
Contudo,
para evitar o processo, o devedor pode reconhecer o débito, depositar o
valor de 30% da dívida e requerer o pagamento do restante em até seis
vezes.
"O objetivo do novo Código de Processo
Civil é compensar a morosidade do Judiciário, bem como tentar diminuir o
número de ações de cobrança de débitos condominiais", diz Raquel.
Ainda
segundo o novo Código, o prazo para a cobrança (a quantidade de dias em
atraso do boleto) deve ser estabelecido em assembleia. "É preciso, de
fato, autorização da assembleia geral para propor ação de execução",
esclarece o sócio da Chediak Advogados e professor de direito civil na
PUC-RJ, Vladimir Cardoso.
O advogado informa
que o novo Código não prevê a negativação do nome do inadimplente.
"Havendo, de fato, atraso, isso é possível, desde que haja autorização
da assembleia geral e seja admitido pelo regulamento do órgão de
cadastro ( SPC, por exemplo). O problema é que isso não costuma resultar
em muito efeito prático. A possibilidade de execução, prevista no novo
Código, é mais relevante, já que permite ao condomínio uma medida
efetiva, no sentido de reaver o crédito."
Dia a dia
Para
o síndico profissional e diretor da Busuletti Síndico e Associados,
Aldo Busuletti, de 51 anos, com o novo Código os condomínios só têm a
ganhar. "Os processos são muito demorados, chegando a dez anos para a
decisão. A grande esperança agora é que tenhamos agilidade no processo."
O
síndico acredita que os prazos mais curtos para cobrança e quitação de
débitos são de extrema importância para os condomínios, que atualmente
não têm armas para lutar e devem esperar o andamento dos processos na
Justiça, que podem se arrastar por muitos anos.
Busuletti
atende cerca de 70 condomínios na capital, litoral e interior de São
Paulo e conta que tem sob sua responsabilidade edifícios com 50% de
inadimplência, o que compromete a saúde financeira do empreendimento. Em
alguns casos, conta, é preciso fazer rateio para pagar a conta de água.
"O novo código vai melhorar em 200%, pois o inadimplente, aquele que
deixa o condomínio sempre por último, vai ter de pagar, vai priorizar a
cota condominial também", diz.
Como medida
preventiva, o síndico profissional está enviando cartas aos condôminos e
agendando assembleias para deixar os moradores cientes a respeito do
novo Código Civil e que a partir de então todas as cobranças serão
feitas de acordo com a nova lei.
"As medidas
tomadas devem ser registradas na ata da assembleia, destacando como será
feita a cobrança, evitando assim alegações de quem não tem conhecimento
da nova regra", diz o síndico.
Na opinião do
presidente do Instituto Pró-Síndico, Dostoiévscki Vieira, o principal
benefício é a velocidade dos processos e o combate ao inadimplente
contumaz, aquele que sabe como funciona, conhece a morosidade dos
processos e se aproveita para colocar o condomínio sempre em segundo
plano.
Vieira também aponta que a inadimplência
deixa um buraco no caixa do condomínio. Mas ele lembra que o novo
Código vai ajudar, desde que o gestor seja cauteloso verifique a
matricula do imóvel para saber quem é o devedor, uma vez que a dívida é
do imóvel e não da pessoa.
"Aproveite o novo
Código para tentar uma negociação direta - entre morador e síndico ou
administradora. O condomínio quer receber e o bom síndico quer é que
haja acordo e que o condomínio seja pago em dia."
Citação judicial de devedor não precisa mais ser pessoal
Para
a professora do curso de Administração de Condomínios da Escola
Paulista de Direito (EPD) Rosely Schwartz, o novo Código de Processo
Civil trouxe uma luz no fim do túnel aos gestores, que têm grandes
expectativas em relação ao tema. No entanto, ela recomenda informar os
condôminos a respeito da nova lei.
"É preciso esclarecer para os moradores quais serão os critérios, os prazos e o que a lei diz em relação à inadimplência."
O
cadastro de moradores atualizado também deve ser prioridade dos
gestores de condomínios. Segundo Rosely, ele servirá para citar
corretamente o devedor. Por isso, ela alerta para que síndicos e
administradores tenham cuidado com contratos de gaveta e com novos
proprietários.
"Início do ano são realizadas as
reuniões para a aprovação de orçamento anual e também para definir o
valor da cota condominial. Aproveite e deixe claro os valores e os novos
prazos para cobrança."
De acordo com Rosely, é
importante ter a lista de inadimplentes divulgada mensalmente, com o
número da unidade e o nome do proprietário, definindo os prazos para
pagamentos, acordos e em que data será enviado para a ação.
A
professora conta que o assunto inadimplência sempre esteve presente nos
cursos e ultimamente todos querem saber sobre o novo Código. "É
fundamental que o síndico tenha conhecimento dos novos procedimentos,
não apenas para as cobranças, mas também para esclarecer as dúvidas",
destaca.
Para a gerente de relacionamento com o
cliente da Lello Condomínios Angélica Arbex, o novo Código é uma
alternativa para acabar com a sensação de impunidade que existe. "Um
prédio com alta inadimplência fica sem saúde financeira, falta receita e
ele não pode realizar obras o que acarreta na desvalorização do
patrimônio."
Prazos
Ela
lembra que, a partir de agora, a citação judicial não precisa mais ser
feita pessoalmente. Ela poderá ser feita por Correio, via carta
registrada, e o porteiro, um familiar ou vizinho poderá assinar o aviso
de recebimento.
Angélica também informa que,
além da importância de ter aprovação em assembleia, é fundamental que os
condomínios estabeleçam prazo para o encaminhamento do boleto para
execução. "O recomendável é que o prazo para envio seja de 60 dias após o
vencimento. Desta forma, haverá tempo hábil para a realização de
cobrança amigável, que sempre é menos traumática", diz Angélica.
