Construtora é condenada a indenizar consumidora por alteração em cláusula de contrato

A consumidora não recebeu o imóvel que adquiriu, apesar de ter pagado por dois anos as prestações do financiamento. A empresa ainda obrigou a cliente a optar pela aquisição de outro imóvel por um valor bem superior

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A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou a construtora MRV Engenharia e Participações a indenizar uma consumidora que não recebeu o imóvel que adquiriu, apesar de ter pagado por dois anos as prestações do financiamento. A empresa ainda obrigou a cliente a optar pela aquisição de outro imóvel por um valor bem superior.

Segundo a decisão, a construtora deverá pagar à consumidora a diferença do valor entre a primeira e a segunda compra, indenização de R$ 10 mil por danos morais e ainda multa de 50% dos valores pagos por ela para a aquisição do primeiro imóvel.

Segundo os autos, a consumidora adquiriu o apartamento através de contrato celebrado com a MRV em dezembro de 2008, pelo valor de R$ 69.847, dos quais R$ 59.500 seriam objeto de financiamento. Em 2009, ela pagou ainda cerca de R$ 3 mil por um kit acabamento.

Apesar de a construtora ter informado que o imóvel seria entregue no final de 2010, a consumidora descobriu, naquele ano, que as obras nem sequer tinham sido iniciadas e que o imóvel havia sido alienado sem que o projeto de incorporação tivesse sido registrado.

A solução apresentada pela construtora foi então oferecer à consumidora um outro imóvel pelo valor atual de mercado, descontando os valores já pagos, inclusive o do kit acabamento. A compradora alega no processo que não teve opção e adquiriu o outro apartamento por R$ 111.700.

No contrato relativo ao novo apartamento, a construtora inseriu uma cláusula que obrigava a consumidora a renunciar a qualquer tipo de indenização ou compensação.

O juiz de primeira instância entendeu que não houve vício no distrato celebrado entre as partes, motivo pelo qual a consumidora recorreu ao Tribunal de Justiça.

O relator do recurso, desembargador Estevão Lucchesi, destacou em seu voto que “as partes podem extinguir um contrato consensualmente, todavia a legislação vigente exige que tanto na celebração quanto na extinção do contrato os contratantes observem os princípios da boa-fé e probidade”.

O fato de a construtora vincular o crédito da consumidora à aquisição de outro apartamento e registrar a renúncia a qualquer tipo de indenização ou compensação é “prática flagrantemente abusiva e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor”, afirmou.

“Revela-se extremamente lucrativo para as construtoras pura e simplesmente realizar distrato e devolver os valores pagos pelos consumidores em épocas nas quais existe grande valorização imobiliária”, continua o relator.

Apesar de haver similaridade entre o primeiro e o segundo imóveis, o relator observou que a consumidora acabou por pagar muito mais, pois no primeiro contrato o preço foi de R$ 69.847; e no segundo, R$ 111.700. Ela deve então receber a diferença entre esses valores, a ser calculada em liquidação de sentença, devidamente corrigida.

O relator entendeu ainda que a consumidora sofreu danos morais, tendo em vista que, próximo à data da entrega de seu apartamento, foi surpreendida com a notícia de que as obras não tinham sequer sido iniciadas e posteriormente foi submetida a “uma prática abusiva lastimavelmente praticada pelas construtoras”. Ele estabeleceu o valor da indenização em R$ 10 mil.

O desembargador também condenou a empresa a pagar multa de 50% sobre a quantia que efetivamente foi desembolsada, pois o contrato previa a aplicação dessa multa caso a construtora não realizasse o devido registro da incorporação.

Os desembargadores Marco Aurélio Ferenzini e Valdez Leite Machado acompanharam o voto do relator.

Fonte: www.jornaljurid.com.br

"Luvas" na Construção Civil

Luvas é o nome dado adiantamento pago pelo inquilino ao locador, para assinatura de contrato de locação, além do aluguel mensal. É um costume que os proprietários de imóveis comerciais localizados em áreas muito valorizadas adquiriram, frente à demanda. Funciona como garantia da locação. Legislação As 'luvas' sempre foram pagas e recebidas pelas partes interessadas - locador e locatário. Nesse negócio há um forte jogo de interesses, onde o locador tem consciência do valor do seu ponto comercial e o locatário, em razão disso, se dispõe a pagar as 'luvas' em face da certeza do sucesso do negócio a ser instalado no respectivo imóvel. Porém, do ponto de vista legal, a cobrança das 'luvas' está expressamente proibida pela atual lei do inquilinato aliás, sempre esteve por todas as anteriores, em seu artigo 43, inciso I, onde se lê: 'Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos...' Por causa da proibição legal, o locador nunca aceita o pagamento em cheque e nem fornece recibo, fazendo tudo 'por debaixo dos panos', apesar de todos saberem da prática dessa regra de mercado. A lei entretanto ainda estabelece que caso certas condições sejam cumpridas como por exemplo o contrato mínimo de cinco anos, o mínimo de três anos de atividade do locatário em seu ramo comercial, etc. o locatário tem garantido o direito à renovação compulsória do contrato. Este é evidentemente um caso em que a lei do mercado entra em conflito com a lei do Estado. Se por um lado é justo que o locador receba o que, pelo mercado, é devido pelo seu imóvel, sendo beneficiado pela concorrência entre os possíveis locatários, também o locatário precisa permanecer no mesmo ponto para se manter. O melhor, então, seria que locador e locatário pudessem sempre chegar a um acordo. Mailson Dias Consultor de vendas e Relacionamentos

Imóveis, um dos melhores investimentos da Atualidade

Você conhece alguém que já PERDEU dinheiro comprando imóveis?

Se olharmos de uma maneira geral que engloba a grande maioria dos casos, tenho certeza que sua a resposta é NÃO, não conheço ninguém que perdeu dinheiro com imóveis.

Existem algumas exceções, é claro, como por exemplo, o caso de pessoas que fizeram uma má compra, foram enganados e pagaram preços completamente impraticáveis ou aqueles que compraram imóveis com documentação irregular e hoje sofrem com problemas na regularização ou transferência, etc.

Mas nesses casos, fica evidente que não houve auxilio de um profissional corretor de imóveis qualificado, que é muito importante para uma negociação segura.

Tirando os casos citados acima, e outras exceções que porventura possam existir, o fato é que, de uma maneira geral, comprar imóveis é sempre uma boa opção, independente de como está a economia do país, principalmente se a compra for para própria moradia.

Se for para investimento, é necessário procurar as melhores alternativas, existem algumas que trarão rendimentos em curto prazo, outras para longo prazo, é preciso avaliar bem.

Como qualquer investimento, existem riscos pertinentes à quantidade de rentabilidade, em alguns casos o imóvel pode gerar rentabilidade maior, outros casos rentabilidade menor, mas dificilmente terá prejuízos, e justamente isso assegura que investir em imóveis é sem dúvida uma das melhores opções de investimento, afinal, determinados investimentos podem levar a prejuízos em larga escala.

Imóveis raramente desvalorizam, seus preços podem estacionar ou subir, mas desvalorizar é muito difícil. Exceções, como exemplo contaminações no solo podem desvalorizar o valor de um bem imóvel, mas os casos são raros.

Em épocas de economia aquecida, todos sabem as vantagens de se comprar um imóvel, mesmo que os preços aumentem. Mas mesmo em épocas de recessão na economia, comprar imóveis também pode ser uma boa opção, basta considerarmos que surgem ótimas oportunidades, devido à lei da oferta e da procura, pois conforme diminuem os interessados, os preços consequentemente baixam, principalmente se o pagamento for à vista. Além disso, em épocas de recessão, a inflação tende a aumentar e o aumento do preço dos imóveis costuma ser menor que a inflação, o que estimula o investimento em bens imóveis.

Claro que ter cautela sempre é recomendado em qualquer investimento.

Se for financiar, verifique também quais as melhores condições oferecidas, faça simulações e cote em várias instituições financeiras. Aconselho que verifique sempre o custo efetivo total de cada simulação, não somente a taxa anual efetiva mencionada pelas instituições.

Existem algumas notas na imprensa alertando sobre o investimento em imóveis, principalmente em períodos de recessão na economia. Ressalto a necessidade de sempre ter cautela para qualquer investimento, mas observem que na grande maioria das vezes, os especialistas consultados são, na verdade, consultores de investimento ou economistas vinculados à instituições financeiras, e de uma forma geral, querem dizer: “não comprem imóveis, façam investimentos”, alguns casos são tão notórios, que só falta incluírem nas notas: “me procurem para fazer seus investimentos”. Digo isso como alerta, pois muitas vezes existem interesses de terceiros por trás dessas “notícias”, e você pode deixar de fazer um bom negócio se for influenciado por essas notas.

Enfim, se você está sonhando em ter a casa própria ou deseja fazer um bom investimento, tenha sempre muita cautela, procure um bom profissional corretor de imóveis e faça um bom negócio, afinal, investir em imóveis foi, e é até hoje, um dos melhores investimentos na atualidade.

Isenção de pagamento do ITBI para integralização do capital social

O ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, de bens imóveis, por ato oneroso, e é regulamentado nos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional e art. 156, II, da Constituição da República Federal do Brasil de 1988.

A Constituição Federal estabelece, em seu artigo 156, II, que é de competência dos municípios instituir sobre o imposto in comento: “Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Conforme estabelece o art. 42 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributária, ou seja, tanto o transmitente quanto o adquirente. Ocorre que há casos em que há imunidade tributária, como, por exemplo, quando o bem é integralizado no capital social da pessoa jurídica, conforme disposto pela Lei Maior e também pelo Código Tributário Nacional. À luz do artigo 156, §2º, I, da Constituição: “§ 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Colhe-se do CTN: “Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior: I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito”.

Entretanto, o Art. 37 deste mesmo diploma legal dispõe que tal imunidade tributária não é aplicada nos casos em que a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

O nobre doutrinador Hugo de Brito Machado leciona sobre o assunto: “Não incide, outrossim, esse imposto sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de capital de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil (CF, art. 156, §2°, inc. I)”;

Para ilustrar melhor a situação, se duas pessoas são únicas possuidoras das cotas de uma sociedade, e legítimas proprietárias de um determinado imóvel, e resolvem integralizar este imóvel no capital social da sociedade, não é necessário o recolhimento do ITBI, tendo em vista a imunidade tributária. Acontece que no caso da atividade preponderante da pessoa jurídica ser a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição, a imunidade tributária não se aplica, devendo ser recolhido o ITBI.

*Paulo Henrique Pelegrim Bussolo é assessor jurídico e colaborador do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados. 

Campo Grande em alta

Um dos bairros de destaque da Zona Oeste, Campo Grande permanece em alta. Para se ter ideia, segundo dados da Ademi-RJ (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário), a região foi responsável, no ano passado, por 64,56% do número total de lançamentos no Rio. Além disso, entre 2007 e 2014 o preço médio do metro quadrado residencial praticamente dobrou, passando de R$ 2.528 para R$ 5.236. O bairro já recebeu, entre 2000 e junho deste ano, 14.362 novos imóveis.

"Campo Grande é muito bairrista e o movimento de compra e venda é sempre feito pelos próprios moradores. As construtoras perceberam este movimento e a oferta de novos lançamentos na região já incorporam o estilo de vida encontrado em toda a Zona Oeste, com condomínios completos em termos de área de lazer, sustentabilidade e tecnologia", comenta Leila Bogoricin, sócia-diretora da Bogoricin Consultoria de Vendas e Varejo. Leila diz ainda que a valorização se deve, entre outros fatores, à mobilidade urbana, com o túnel da Grota Funda e o BRT TransOeste. "Nas áreas de facilidades e conveniência, podemos citar a inauguração do ParkShopping, que veio a se juntar ao West Shopping Rio e ao Passeio Shopping. Além disso, o comércio de rua é extremamente valorizado pelo movimentado e popular Calçadão de Campo Grande", lembra.

Atenta a esta demanda, a Local Negócios Imobiliários abriu recentemente uma loja no bairro. "Temos uma loja na Barra e Campo Grande também não poderia ficar de fora. Hoje, a região conta com grande oferta de empreendimentos para todos os perfis de moradores", diz Samuel Schvaitzer, diretor executivo da imobiliária.

Mais de 500 unidades lançadas

A Fernandes Araujo tem quatro empreendimentos em andamento no bairro e outros 15 já lançados, totalizando mais de 500 unidades. "As obras de infraestrutura e mobilidade urbana que o bairro tem recebido vão permitir a integração da Transoeste ao Terminal Alvora da, na Barra da Tijuca, com a estação do Jardim Oceânico da linha 4 do metrô, o que será mais uma facilidade para quem mora - ou quer morar - na região", comenta Paulo Araujo, diretor comercial da empresa. Entre os projetos residenciais estão o Victoria Reserva Residence Club, o Adryana Varandas Residences e o Fiori Residências. Este último oferece casas duplex de dois quartos com quintal e churrasqueira em um condomínio fechado com lazer e segurança.

Opções pelo Minha Casa, Minha Vida

Campo Grande também conta com empreendimentos pelo programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. É o caso do Rio Vida Residencial Clube II, que está sendo construído pela Celta Engenharia. As últimas unidades à venda têm preços a partir de R$ 127 mil. Fora do programa, a Celta oferece o Riviera Premium Residences, também em construção, com valores a partir de R$ 280 mil. O empreendimento terá apartamentos de dois quartos com suíte e varanda, além de lazer completo. Já a PDG levou para o bairro o Atlantis Park, residencial com mais de 20 itens de lazer, e o Plaza Office Campo Grande, comercial com unidades de 21 a 43 metros quadrados.

Retração do mercado traz boas oportunidades de investimento

É preciso estar atento à dinâmica do mercado e reavaliar os paradigmas de investimento, explica especialista

 

O investimento em imóveis é historicamente uma aplicação segura, isso porque representa uma reserva patrimonial que tem a tendência de se valorizar em médio e longo prazo. Contudo, para evitar surpresas, é preciso que o investidor tome alguns cuidados, mantendo-se atento à dinâmica do mercado, que pode apresentar boas oportunidades de negócios mesmo em períodos de retração.

 

Para realizar um bom investimento, a pessoa deve, em primeiro lugar, ter um objetivo bem definido, explica o Eng. Civil. Flávio Figueiredo, conselheiro do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) e diretor da Figueiredo & Associados Consultoria. “É preciso diferenciar a compra de imóveis para o uso próprio, para venda ou para aluguel, assim como o método, seja a construção ou a compra do imóvel pronto. Contudo, qualquer que seja o objetivo, há preceitos básicos, como observar a perspectiva de evolução da região em questões urbanísticas e de valores, evitando localidades deterioradas e nas quais os investimentos de infraestrutura estão estagnados”, afirma o especialista.

 

No caso de investir para aluguel, é preciso verificar, além da qualidade do imóvel, as perspectivas de rendimento do mercado de locação, observando-se o nível de oferta e procura. “Também não se deve analisar a rentabilidade do investimento com cálculos baseados somente na renda bruta aplicada. Esse é um erro que pode levar a prejuízos. O ideal é procurar um especialista para avaliar caso a caso”, explica Figueiredo.

 

Um dos paradigmas comuns do mercado imobiliário estabelece que construir para vender é mais rentável do que comprar o imóvel pronto e revender. “Em momentos de alterações no mercado podem surgir boas oportunidades de negócio, sendo indicado reavaliar nossos modelos de investimento. Às vezes, quando a oferta é grande, construir pode se tornar mais caro do que comprar um imóvel pronto”, salienta o engenheiro.

 

Para o especialista, não há razões para que turbulências do mercado tirem do investimento imobiliário sua principal característica, que é a segurança patrimonial. No entanto, é necessário que o investidor tenha o cuidado de reciclar sua carteira de imóveis periodicamente e que as aquisições não sejam feitas por preços especulativos, sendo recomendável que as análises de mercado sejam realizadas com o auxílio de profissionais habilitados.