Taxas de condomínios

O que são as taxas condominiais?

As taxas de condomínio são obrigações derivadas da propriedade de um imóvel, e se referem a despesas indispensáveis e inadiáveis para manutenção do condomínio residencial ou edilício.

Quem é responsável pelo seu pagamento?

A regra geral é da responsabilidade do proprietário. No entanto também pode ser responsabilizado o locatário ou o comprador do imóvel que ainda não efetuou o registro da propriedade na matrícula do imóvel. Nestes dois exemplos a pessoa que usufrui do imóvel em condomínio tem responsabilidade juntamente com o proprietário.

No caso de imóvel locado, todas as despesas incluídas na taxa de condomínio devem ser pagas pelo locatário?

Nem todas. As despesas ordinárias (salários, limpeza, água, luz, manutenção) são de responsabilidade do locatário durante o período da locação do imóvel. Mesmo durante o período da locação, as despesas extraordinárias (obras de melhoria, pintura, fundo de reserva) permanecem sob responsabilidade do locador proprietário do imóvel.

Em caso de atraso no pagamento quais são os encargos devidos?

Havendo atraso no pagamento é correta a cobrança de multa fixada em 2%, juros mensais de 1% e correção monetária.

Em caso de cobrança extrajudicial ou judicial podem ser cobrados outros encargos?

Sim, podem ser cobradas despesas da cobrança, honorários advocatícios e custas processuais, contanto que haja previsão na Convenção de Condomínio.

Julianne Perozin Garofani – OAB/PR 29.474

No dia mundial da certificação energética saiba como poupar em casa

Hoje assinala-se o dia mundial da certificação energética e para o celebrar a Bosch preparamos um conjunto de dicas para que os brasileiros e portugueses consigam poupar em casa, desde a iluminação, ao isolamento de paredes e coberturas, passando pela climatização, deixamos aqui algumas sugestões, simples e seguras.

Iluminação

• Na substituição de lâmpadas, opte por lâmpadas economizadoras, reduzindo até 80% o consumo de energia elétrica em iluminação. Por exemplo, a troca de uma lâmpada de halogéneo de 50W, a funcionar 4h/dia, por uma lâmpada LED de 7W, permitirá uma poupança de anual de 9,50€ (considerando um custo de 0,15€/kWh).
• Evitar deixar luzes acesas em espaços sem utilização ou sem ocupação.
• Verifique o estado de limpeza do sistema de iluminação. Uma lâmpada limpa é mais luminosa e eficiente.

 Isolamento de paredes e coberturas

• Sabia que a aplicação de 3 cm de isolamento térmico poderá baixar as necessidades de aquecimento do imóvel em cerca de 30%?
• Pintar as paredes e tetos de cores claras irá favorecer a reflexão da luz (natural e artificial), reduzindo a necessidade de iluminação artificial.

 A escolha de um aparelho de climatização e aquecimento…

• Ao adquirir aparelhos de ar condicionado escolha sistemas eficientes tipo inverter que irão modelar o seu funcionamento às necessidades de climatização, reduzindo assim energia. A utilização de sistemas de climatização tipo bomba de calor (realiza calor e frio) poderá permitir uma poupança na ordem dos 120€/ano (considerando dois equipamentos com uma potência de 2000 W, a funcionar 5h/dia durante os meses de aquecimento (4 meses).
• Realize ações de manutenção e limpeza das unidades interiores e exteriores de climatização, permitindo garantir a eficiência energética do equipamento.
• Regule eficazmente a temperatura interior. Temperaturas confortáveis: No inverno: Entre os 18 e os 21ºC - No Verão: Entre os 23 a 25ºC. Cada grau adicional aumenta o consumo de energia em cerca de 7%.
• Substitua equipamento de produção de Águas Quentes Sanitárias por outro equipamento mais eficiente:

a) Esquentadores de elevado rendimento/termostáticos;
b) caldeiras de condensação;
c) Bombas de calor (aerotérmicas e geotérmicas);

Esta medida visa melhorar a eficiência dos sistemas, que têm por função suprir as necessidades de energia, quer para aquecimento, quer para arrefecimento, garantindo condições de grande conforto interior.

• Aplique sistemas que recorram a fontes de energia renovável, como o solar térmico, solar fotovoltaico, eólico, mini-hídrica, geotermia, aerotérmica e geotérmica (bombas de calor), biomassa, entre outros. Equipamentos que recorram a fontes de energia renovável contribuem para o desempenho energético de um edifício, permitindo reduzir determinadas necessidades energéticas, quer para aquecimento, quer para arrefecimento ou produção de A.Q.S. Esta influência é notória na classe energética de um edifício, permitindo obter edifícios com classes energéticas A+.

…e a escolha e utilização de eletrodomésticos (Fonte: ERSE)

• Opte por comprar equipamentos com etiqueta energética das classes A+ ou A++
• Computadores e Monitores: Opte pelos que apresentam a etiqueta Energy Star
• Desligue sempre os aparelhos no interruptor e nunca em standby. As extensões com acessos múltiplos facilitam este processo.
• Frigoríficos e combinados: Escolha um que seja adequado às suas necessidades, considerando a dimensão do seu agregado familiar. Instale-os em locais frescos e ventilados e afastados de fontes de calor como o fogão, forno e exposição direta à luz solar. Mantenha a temperatura de 5º no compartimento de refrigeração e de -18º no de congelação. Limpe regularmente e garanta que as portas fecham e isolam corretamente.
• Máquinas de lavar a loiça: Utilizar nos períodos noturnos. Maiores vantagens se tiver um ciclo de contagem de consumo de energia bi-diário ou tri-diário. Os programas económicos e de baixa temperatura também reduzem o consumo de energia. Mantenha os filtros sempre limpos.
• Máquinas de lavar e/ou secar roupa: Opte por equipamentos bitérmicos. Trabalhe sempre com a carga máxima e a evite a pré-lavagem. Utilizar programas de baixas temperaturas. Na dúvida, opte por centrifugar em vez de secar a roupa – Poupa o consumo e a carteira agradece.
• Forno: Sabia que, cada vez que abre a porta do forno enquanto está a funcionar, a perda energética pode chegar aos 20 por cento? Evite fazê-lo. Utilize, de preferência, recipientes de cerâmica e de vidro. Quando estiver quase a terminar, desligue o fogão: o calor já existente concluirá o processo.

Vou alugar um imóvel comercial. O locador pode cobrar "luvas"?

• É permitida a cobrança de "luvas" no início da locação e proibida na renovação do contrato
  

A cobrança de “luvas” na locação comercial é uma das questões formuladas quando se conversa sobre a locação “não residencial” e, possivelmente, a que mais aflige locadores e locatários. Realmente, no passado, essa cobrança era ilegal (a famosa “lei de luvas”, de 1934, proibia essa prática) e podia configurar até mesmo ilícito penal. A lei mudou, mas o folclore ficou.

É impressionante a força dessas lendas urbanas. Desde 1991 é possível a cobrança e há 20 anos os tribunais têm declarado isso. Mas esse conhecimento ainda esbarra nas “certezas” refratárias ao conhecimento.

Esquecer a evidência de que o ajuste e a cobrança das luvas, às vezes, são feitos disfarçadamente, seria até hipocrisia. Primeiro, porque a lei mudou e, depois, pela simples sonegação fiscal. É lógico que, se for identificada a cobrança indevida, as consequências legais virão, especialmente as multas relativas ao imposto de renda sonegado.

As “luvas” ou, como vêm sendo denominadas, “ônus iniciais da locação”, podem ser cobradas com tranquilidade quando for contratada a primeira locação entre os interessados, o que não deve ser confundido com a primeira vez que o imóvel é alugado. Assim, quando um imóvel antigo for alugado pela primeira vez para uma determinada pessoa, poderá ocorrer essa cobrança.

 

Nunca na renovação

O que é proibido terminantemente pela lei é cobrar “luvas” na renovação do contrato. Por isso, a eventual estipulação desse pagamento na oportunidade de renovar o contrato é absolutamente nula. Não vale. E o locatário não precisará pagar.

Não custa lembrar: não adianta inventar outros nomes para as “luvas” para, então, tentar cobrá-las na renovação. Estipulações “disfarçadas” (ônus, prêmio, bônus, encargo especial e outros termos utilizados), tão logo sejam provadas, também não obrigam o locatário a pagar. Portanto, de nada adianta a criatividade na nomenclatura.

Com relação ao valor, este é fixado de acordo com o mercado, não tendo qualquer relação obrigatória com o valor do aluguel, embora, evidentemente, imóveis mais valiosos tenham tanto luvas quanto aluguéis mais altos do que imóveis menos privilegiados. A única lei respeitada nessa fixação é lei da oferta e da procura, irrevogável.

Conclusão: é permitida a cobrança de “luvas” no início da locação e proibida na renovação do contrato.

Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

O Locatário mesmo inadimplente só é obrigado a sair do imóvel com Ordem Judicial

 

Nesta época de crise econômica que o Brasil vive, com alta do juros, desemprego, empresas fechando, entre outros problemas, a inadimplência está crescendo. Até pessoas que nunca deveram, que tinham uma vida de conforto, passam a ser devedores. No entanto, é preciso lembrar que até os devedores são sujeitos com direitos.

Neste texto mencionarei apena os devedores de aluguéis.

A residência da pessoa, seja própria ou alugada, é um local inviolável, até mesmo quando a pessoa é uma locatária inadimplente.

Na minha prática da advocacia já atendi locadores e locatários, cada um com a sua versão, que para mim é a verdade. Aprendi, com muito esforço, que só a prática nos ensina. Não que os livros sejam dispensados, mas por que só na prática, no dia a dia com o cliente, nas reuniões e nos telefonemas, você sente a dor do cliente. A experiência é insubstituível. Ciente disso (da dor do cliente), resolvi escrever um texto sobre os direitos dos locatários inadimplentes.

Isso mesmo, os locatários, mesmo inadimples, têm direitos.

O motivo de escrever este texto é a recorrência que tenho sido chamado para defender locatários que são ameaçados pelos locadores, por meio de mensagens de e-mail, telefonemas, e inclusive, ameaçando (quando não o fazem) entrar no imóvel, mesmo sem ordem judicial. Por isso, é preciso aqui fazer algumas observações sobre os direitos dos locatários.

Seja em qualquer tipo de locação, residencial, por temporada ou comercial, o locador, na vigência do contrato e mesmo após o término, no período de desocupação (que pode de ser de 30 ou 15 dias, dependendo do caso), só pode entrar no imóvel com autorização do locatário. Isto ocorre por que o locador (que pode ser ou não o proprietário do imóvel), tem a posse indireta do imóvel, enquanto o locatário tem a posse direta do bem. Em outras palavras, considerando que a posse é uma situação de fato, no período de vigência do contrato de locação, o locatário é o “dono” do imóvel, e sobre ele pode exercer todos os direitos de posse, inclusive, ingressar com ações possessórias.

Mesmo se ocorrer a inadimplência por parte do locatário, o locador não pode perturbar a paz do locatário, com envios exagerados de mensagens de e-mail, telefonemas, ameaça de retomar o imóvel, ou qualquer outra medida que viole os seus direitos.

A medida correta por parte do locador é notificar o locatário, seja por qualquer meio, e se nada der certo, ingressar com uma ação de cobrança de aluguéis cumulado com despejo, ou só de despejo.

 A ação de despejo é a ÚNICA medida que pode obrigar o locatário a sair do imóvel.

A Constituição Federal, seu inciso XI, do artigo 5ª, preceitua que “ a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”. Em regra, apenas é possível ingressar na residência de uma pessoa com uma ordem judicial, cumprida por um oficial de justiça, que no caso do inquilino inadimplente, é uma ordem de despejo.

Independentemente de ser o contrato de locação verbal ou escrito, o locador só pode ingressar no imóvel caso o locatário desocupe-o espontaneamente ou mediante ordem judicial, a qual, inclusive deve ser cumprida com a máxima cautela, na presença de um oficial de justiça, que irá descrever todos os bens móveis e entregar à guarda do depositário.

Atos ameaçadores por parte do locador, como por exemplo, desligar a luz do imóvel, ligações ameaçando expulsar o inquilino do imóvel, podem inclusive ensejar uma futura ação por danos morais e/ou material ou até mesmo uma ação criminal.

Quando surgem conflitos entre locadores e locatários é sempre bom usar a prudência e pedir a assistência jurídica de um advogado especialista em Direito Imobiliário, para evitar que um problema comum, como por exemplo a inadimplência, vire um problema de grandes proporções.

Ter paciência e procurar uma assessoria profissional é sempre a melhor opção.

Leonardo Felipe Pimenta de Paoli - Advogado especializado em Direito Civil, atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Sucessão, Família, Contratual, Responsabilidade Civil e Recuperação de crédito. Sócio fundador do escritório Pimenta de Paoli

Fonte: Artigos JusBrasil

Aluguel antecipado

Diversas imobiliárias, objetivando maximizar seus lucros, cobram o primeiro aluguel no ato da assinatura do contrato.

Os inquilinos, desavisados, acabam aceitando a situação, sendo observado pela imobiliária que só será necessário pagar o próximo aluguel depois de 60 dias.
 

Esta se torna uma prática ilegal quando acompanhada da exigência de alguma outra garantia e considerada contravenção conforme a Lei do Inquilinato.
 

A legislação prevê detenção de 5 dias a 6 meses e multa de 3 a 12 vezes o valor do último aluguel revertida ao locatário.
 

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
 

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e na locação para temporada.
Exceção à regra supra, o aluguel poderrá ser cobrado, até o sexto dia útil do mês vincendo, mas somente nos casos em que o contrato não estabelecer nenhuma das garantias previstas em lei, como caução, fiador, título de capitalização, seguro fiança locatícia e carta fiança.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Vale ressaltar que nenhum contrato pode ter mais de uma dessas garantias e são restritos os casos em que o locador pode pedir o pagamento do aluguel antecipado.

Os 10 mandamentos para decorar quartos pequenos

Quartos pequenos estão mais do que presentes nos projetos de casas e apartamentos. Aos desiludidos com a falta de espaço, a boa notícia é que dicas simples de decoração podem colaborar para tornar os dormitórios mais práticos e com aparência maior. Ficou interessado? Confira as sugestões dos arquitetos Sergio Astrauskiene e Gleice Cantero.


Cores claras

Cores escuras podem dar a aparência de que o quarto é ainda menor. Portanto, invista em tons claros, que conferem sensação de amplitude. O quarto de casal projetado pela arquiteta Maria Fernanda Rodrigues segue essa dica.

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Foto: Divulgação

Alguns detalhes também são bem-vindos. A arquiteta Gleice explicou que uma das paredes pode contar com painéis, papel de parede, adesivos. “É interessante optar por tons mais claros. Se quiser um papel de parede com listras rosa, que o fundo seja bege, claro. Um papel todo colorido diminui o quarto”, completou Astrauskiene.

Invista em espelhos

Espelhos não servem apenas para conferir a aparência. Na decoração, têm a função de proporcionar aspecto maior aos ambientes. Uma sugestão da arquiteta Gleice Cantero é anexá-los à porta de correr do armário. Assim, não ocupam espaço na parede.

Foto: Divulgação

 

Cama 

Gavetas na cama são uma boa opção para ambientes pequenos. Alguns modelos box já vêm com elas. Se não os encontrar, vale até apostar em um colchão box em uma cama convencional.

Foto: Divulgação

A cabeceira é um importante item de decoração, que deve harmonizar com o estilo do restante do projeto, como afirmou Gleice. Pode ser almofadada, de madeira, de ferro. A da foto, idealizada pelo designer de interiores Fábio Galeazzo, é revestida em palha de seda.

Abuse das paredes  

As paredes de quartos pequenos são grandes aliadas. Abuse delas com detalhes suspensos, como mostra o ambiente da foto, projetado pela arquiteta Maricy Borges. Prateleiras e nichos colaboram com a organização.

Foto: Divulgação

 

Objetos e roupa de cama 

O ambiente claro pode ganhar cores e detalhes por meio de tapetes, roupa de cama, almofadas, cadeira colorida, pufe, quadros. Tudo isso sem exagero, é claro, e com tonalidades complementares. Se enjoar do visual, basta trocar os objetos e tecidos. O aspecto muda sem que se gaste muito. No quarto da foto, proposto pelo arquiteto Sergio Astrauskiene, as almofadas dão um charme a mais.

Foto: Divulgação

 

TV 

Colocar a televisão na parede, como no projeto realizado pela arquiteta Maria Fernanda Rodrigues, é uma opção para ocupar menos espaço nos móveis. “Mas tem de tomar cuidado com o que vai ligar nela. É importante que se pense onde colocar o DVD, o videogame, o aparelho da TV a cabo”, afirmou a arquiteta Gleice.

Foto: Divulgação

 

Porta-retratos 

Porta-retratos podem incrementar a decoração e reavivar memórias. É permitido investir em molduras de modelos e tamanhos diferentes, dependendo do estilo do dono do quarto. No dormitório idealizado pela arquiteta Maria Fernanda Rodrigues, as pequenas prateleiras servem de apoio para as fotos do casal.

Foto: Divulgação

 

Facilite a circulação

Encher o quarto de móveis pode atrapalhar a circulação, principalmente em quartos pequenos. A arquiteta Gleice recomenda deixar corredores de pelo menos 60 cm nas laterais das camas e em frente aos armários, como fez no projeto da foto. “Em quartos de solteiro, vale encostar a cama na parede, porque se acaba ganhando espaço para circulação. Fazer isso com cama de casal não fica bom, já que quem dorme ao lado da parede tem dificuldade para se levantar.”

Foto: Divulgação

 

Organização

Quanto menor o ambiente, mais organizado ele deve ser, segundo a arquiteta Gleice. Objetos jogados, sem espaço para serem guardados, poluem o quarto. Por isso, os móveis precisam de um bom planejamento. O projeto da arquiteta Maricy Borges conta com local específico para os brinquedos, por exemplo.

  Foto: Divulgação

 

Móveis

Os móveis do quarto podem ser de materiais variados, como madeira e laca. Astrauskiene recomenda a fórmica pela facilidade de limpeza. Portas de correr otimizam o espaço, assim como uma bancada de estudo ao lado da cama, que também tem a função de criado-mudo.

Foto: Divulgação

O mobiliário do projeto da foto, idealizado por Astrauskiene e executado pela empresa Resevila, é revestido com fórmica branca, sendo que algumas gavetas receberam cor diferenciada para dar um toque a mais.

Ministro determina suspensão de ações que tratam de cobrança de corretagem na venda de imóveis

O ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Paulo de Tarso Sanseverino determinou, na Medida Cautelar n. 25.323 – SP, a suspensão de todas as ações em trâmite no país que discutem a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), bem como a prescrição da pretensão de restituição dessas parcelas, temas afetados ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil no RESP n.º 1551956/SP.

Com a decisão, a prática de “quaisquer atos processuais” em todas as ações em trâmite no país que versem sobre a matéria objeto da afetação, inclusive em primeira instância, fica obstada até o julgamento do recurso repetitivo pelo STJ, que definirá o entendimento da Corte sobre o tema, possibilitando a uniformização das decisões judiciais.

Esse entendimento orientará a solução das demais causas, sendo que novos recursos ao Tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.

Em novembro de 2013, o ministro determinou igual providência nos autos do Recurso Especial n.º 1419697/RS, encaminhado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul como representativo da controvérsia (art. 543-C, parágrafo 1º, do CPC), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.

Segundo o ministro, a suspensão de todos os processos “confere maior efetividade ao sistema de julgamento de Recursos Representativos da Controvérsia”, pois “evita-se a realização de atos processuais que, ao final, poderão se revelar inúteis, bem como se previne a prolação de decisões conflitantes da orientação a ser firmada, a interposição de recursos desnecessários e o levantamento de valores em execuções provisórias”.

Até dezembro de 2015, quando a suspensão abrangia apenas recursos especiais e recursos ordinários em juizados especiais, havia 1.446 processos suspensos pela determinação do ministro.
Como a decisão de suspender todas as ações no país foi proferida no final de dezembro, os tribunais estaduais ainda não informaram ao STJ o total de processos suspensos.

Processo: MC 25323, Resp 1551956

Fonte: Superior Tribunal de Justiça, 03/02/2016