Conheça seus direitos ao renegociar dívidas e cancelar financiamentos

Advogado especialista alerta para direitos dos consumidores quando o assunto é renegociar dívidas ou outros problemas financeiros 

Muitos brasileiros estão com dificuldades para honrar seus compromissos financeiros. Infelizmente, é uma das consequências da crise econômica, que afeta diretamente o bolso dos consumidores. Famílias que tiveram suas rendas diminuídas pelo desemprego, que chegou a 11,2% no primeiro trimestre, precisam optar por pagar suas despesas básicas ou cumprir com o pagamento de dívidas antigas ou mesmo financiamento de bens. A alta da inflação também contribui fortemente para o aumento da inadimplência. Segundo levantamento da FecomercioSP, 18,8% das famílias paulistas estão com as contas atrasadas.

Uma saída que muitos escolhem é o cancelamento dos financiamentos ou a renegociação de dívidas. “Os mutuários brasileiros estão desistindo do sonho da casa própria e um dos principais motivos, está no orçamento das famílias”, explica o advogado especialista em direitos do consumidor, Dori Boucault. No entanto, ele alerta que é preciso ficar atento aos seus direitos.

Abaixo, o especialista elencou alguns direitos ao desistir de contratos de financiamento:

Desistência direta com a construtora ou incorporadora: essa situação se aplica quando o cliente precisa suspender o imóvel comprado na planta. “O pedido de rescisão do negócio pode ser feito até a entrega das chaves, no momento no qual ainda não há financiamento bancário para o pagamento das parcelas finais”, explica Dori.

Quanto é possível receber de volta? Dori explica que nesse caso é recomendado que o cliente aceite perder, no máximo, até 15% do valor pago para a empresa, pois esse percentual se refere ao que a justiça garante para clientes que entram com uma ação judicial. Os consumidores conseguem receber de volta, na maioria dos casos, até 85% do que já pagaram para a construtora. “Essas transações são complicadas e pode ser necessário entrar com um processo judicial. Nesse caso não é recomendado que cliente aceite assinar nenhum termo em que diz aceitar abrir mão de lutar pelos seus direitos na justiça”, explica Boucault.

Financiamento pago diretamente no banco: quando o cliente já recebeu as chaves e está pagando as parcelas de financiamento para o banco, a melhor forma de se livrar do financiamento, segundo o advogado, é vender o imóvel para outro interessado com o dinheiro, quitar a dívida com o banco ou repassar o empréstimo para o novo comprador.

“O primeiro comprador corre o risco de não recuperar todo o dinheiro que já investiu então a opção mais comum nesse caso é que o novo dono refinancie o saldo devedor com o banco, mas isso só poderá ser feito se o banco aceitar o crédito do novo comprador”, comenta Dori.

Após a análise de crédito, o banco pede que o comprador e o vendedor assinem o contrato que deve ser registrado em cartório e levado a agência bancária. Após esse processo, o crédito é liberado. Dori explica que, nesse caso, o vendedor receberá do comprador a diferença entre o que já foi financiado e o valor pelo qual o imóvel foi vendido. “Os valores exatos devem negociados entre as partes, sem a interferência do banco, pois a instituição financeira não devolverá nenhum valor ao antigo proprietário do imóvel”, finaliza o advogado.

Direitos ao renegociar dívidas
O advogado explica que a renegociação de dívidas é uma área mais complicada por não possuir regulamentação. Em geral, as políticas de renegociação das maiorias dos bancos não atendem aos interesses dos consumidores e são consideradas abusivas. Por isso, é um alerta para que o consumidor só entre em um refinanciamento caso tenha condições de pagar as parcelas. “Em caso de cobranças arbitrárias, o cliente deve denunciar aos órgãos de defesa do consumidor e procurar a justiça para que o contrato seja revisto”, comenta o especialista.

Confira algumas dicas e direitos ao renegociar suas dívidas:

– Fique atento aos valores cobrados: ao renegociar seja com banco, loja ou prestador de serviços é importante analisar os aspectos financeiros da dívida, como por exemplo, se o valor está correto, se os juros aplicados são os juros contratados, se as condições propostas são justas e, principalmente, se cabem no bolso do devedor.

– O consumidor tem direito a recusar a proposta: segundo Dori, o cliente só deve fechar a proposta se as condições propostas atenderam as suas necessidades. Ao notar que as parcelas ficarão acima da sua capacidade de pagamento, o consumidor tem o direito de recusar e apresentar uma contraproposta que é passível de aceitação ou não. “O consumidor não é obrigado a aceitar logo a proposta apresentada pelo credor, pois se trata de um acordo mutuo. O consumidor só deve aceitar se entender que a negociação foi justa e se ele vai cumprir com o que foi proposto”, orienta Boucault.

– Fique atento ao contrato: uma renegociação deve ser entendida como um novo contrato, pois se trata de uma nova dívida. O novo contrato precisa deixar bem claro para ambas as partes todas as obrigações e todos os direitos. “O ideal é que esse processo seja bem documentado e que todas as condições sejam plenamente compreendidas e aceitas, isso protege ambos os lados em caso de um questionamento na justiça”, explica o consultor.

– As informações devem ser claras: em uma negociação com bancos, isso não é diferente. Pela complexidade dos cálculos de juros, taxas e correções, o credor deve compreender e esclarecer qualquer dúvida para que o consumidor não se sinta lesado, pois se trata de uma negociação mais complexa.

– Atenção as datas dos órgãos de proteção ao crédito: ao conseguir pagar a dívida, o nome do consumidor deve ser excluído dos órgãos de proteção ao crédito, obrigatoriamente, em até 05 dias úteis. “Os cadastros dos inadimplentes não podem se recusar a prestar as informações ao consumidor ou cobrar valores para isso, devendo, inclusive, informar a fonte da inadimplência”, informa Dori.
Dori orienta que antes de partir para a renegociação da divida, o consumidor precisa colocar as contas na mesa, fazer o orçamento para saber a quem deve, o quanto deve e todo o montante da dívida envolvido, além disso, é preciso saber o quanto de sua renda pode separar para renegociar as dívidas. “Priorizar o pagamento das dívidas de acordo com a sua necessidade é uma boa opção, considerando que normalmente as dívidas mais caras como cheque especial e o rotativo do cartão possuem taxas de juros mais altas. Quanto antes o consumidor conseguir pagar esse tipo de divida, melhor para a sua vida financeira”, finaliza o advogado.

Fonte: http://www.consumidormoderno.com.br/2016/06/29/direitos-negociar-dividas-financiamentos/?utm_source=Virtual_Target&utm_medium=News_04/06_ConsumidorModerno&utm_content=VT04/07_ConsumidorModerno&utm_campaign=WEB_-_Consumidor_Moderno_2016&utm_term=News_ConsumidorModerno_04/07

Contratos de aluguel vão ter correção de 12,21% em julho

O Dia, Economia, 30/jun

Os contratos de aluguel de imóveis que vencem em julho terão reajuste de 12,21%. Isso porque o IGP-M (índice usado como referência para a correção dos valores da maioria dos acordos entre proprietários e inquilinos) mais que dobrou este mês em relação a maio no acumulado em 12 meses, segundo Fundação Getulio Vargas (FGV). Em junho, a inflação avançou para 1,69%, ante 0,82% em maio e 0,33% em abril. Os preços dos produtos agropecuários pressionaram o indicador em junho. 

O maior responsável pelo aumento foi o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede a variação dos preços no atacado e responde por 60% do índice geral. O índice saltou de 0,98% em maio para 2,21% neste mês pressionado pelo subgrupo alimentos in natura, cuja taxa passou de 2,3% a 9,96%. O grupo saúde e cuidados pessoais foi a principal contribuição para a desaceleração do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) em junho. O índice, com peso de 30% no índice geral, teve variação de 0,33% em junho, ante 0,65% em maio. Saúde e cuidados pessoais avançou 0,67% em junho, após ter alta de 2,21% em maio. Alimentos (de 0,77% para 0,12%), despesas diversas (de 2,44% em maio para 1,48%), transportes (-0,13% para -0,26%) e comunicação (de 0,29% para 0,13%) contribuíram para a desaceleração do IPC em junho. Já o INCC teve alta de 1,52% em junho, contra 0,19% em maio.

10 motivos para passar escritura pelo valor real do negócio

Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele que abraçar essa simulação.

No Livro “O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas (Editora Crono, 2016, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à correta indicação do valor da venda.

Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)?

Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião.

Haverá as seguintes implicações:

Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não recolhida incide multa, juros e correção monetária.

Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor, tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc.

Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura “passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na transferência do imóvel?!

Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.

O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051 (201292301309) – TJ/GO].

Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador, especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de multa, juros e correção monetária).

O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil).

Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da Lei n. 10.257/2001).

Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e 442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na escritura.

Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente, os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n. 1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a Dimob- Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel; (3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a transação lavrada ou registrada.

Luís Ramon Alvares é tabelião/registrador em Mogi das Cruzes/SP (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP. É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor de O que você precisa saber sobre o Cartório de Nota (Editora Crono, 2016) e do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral.

Fonte: Portal do R.I

10 motivos para passar escritura pelo valor real do negócio

Você já dever ter ouvido falar que as pessoas costumam passar escritura por valor abaixo do real, especialmente para economizar na escritura e registro, e pagar menos imposto. Você deve ter ouvido falar que não há problemas nessa prática ou que muitos já fizeram negócios dessa forma. No entanto, você tem o direito de saber antecipadamente quais são de fato os problemas que poderão ser enfrentados por aquele que abraçar essa simulação.

No Livro “O que você precisa saber sobre o Cartório de Notas (Editora Crono, 2016, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema, relativamente à correta indicação do valor da venda.

Esta é uma pergunta que muita gente faz: Posso fazer (passar) escritura por valor inferior ao valor real da venda (p. ex., pelo valor venal indicado pela Prefeitura)?

Não! Porque, se a escritura for passada por valor inferior ao valor real acordado pelas partes, todo mundo poderá ter problemas, inclusive o Tabelião.

Haverá as seguintes implicações:

Recolhimento a menor de tributo, pois o imposto de transmissão do bem (ITBI ou ITCMD) e o recolhimento das custas cartorárias devem levar em conta o valor real do negócio, se este for superior ao valor venal. Sobre a diferença não recolhida incide multa, juros e correção monetária.

Há possibilidade de ação penal em face das partes e dos envolvidos (corretor, tabelião, intermediários etc.) por sonegação fiscal (recolhimento inferior do imposto de transmissão e das taxas pagas), falsidade ideológica etc.

Se houver algum problema no imóvel ou execução contra o vendedor, com questionamento do negócio realizado, o valor declarado pelas partes (valor inferior) será levado em conta na fixação da indenização. Imagina-se, por exemplo, que um prédio de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), com escritura “passada” por R$ 100.000,00 (cem mil reais), caia, desmorone. O valor de indenização será que R$ 100.000 (cem mil reais)? Ou o comprador pedirá indenização por valor maior e confessará que sonegou tributos e demais taxas na transferência do imóvel?!

Se o imóvel estiver locado e o vendedor e o comprador não locatário acordarem um valor inferior ao valor real, o locatário, que tem direito de preferência, poderá adquirir o imóvel pelo preço (menor) indicado na escritura.

O comprador poderá pleitear judicialmente a devolução da quantia paga que for superior à aquela quantia declarada na escritura [vide Acórdão Proferido no Agravo Interno na Apelação Cível n. 230130-87.2012.8.09.0051 (201292301309) – TJ/GO].

Se a aquisição do bem se dá por valor inferior ao valor real, na posterior venda desse bem pelo valor real (p.ex.: por exigência do novo comprador, especialmente para obtenção de financiamento bancário), o vendedor (anterior comprador) deverá pagar Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (pelo menos 15%) sobre a diferença entre o preço de aquisição e de venda (o barato sai caro, pois terá trocado uma “economia” (ilegal) de 2% ou 4%, para depois pagar à Receita Federal pelo menos 15% de lucro imobiliário, acrescidos de multa, juros e correção monetária).

O ato é nulo (art. 167, § 1º, inciso II, do Código Civil).

Possibilidade de perda do imóvel em favor do Município, que tem o direito de preferência na aquisição pelo mesmo valor declarado na escritura (artigo 25 da Lei n. 10.257/2001).

Se o comprador devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos (artigos 441 e 442 do Código Civil), receberá, apenas, a quantia declarada como preço na escritura.

Gastos desnecessários com processos judiciais e advogados. OBS.: Atualmente, os órgãos fazendários têm muitos instrumentos para verificar (in)consistência entre o valor (irreal) declarado pelas partes e o valor efetivo da negociação, uma vez que: (1) o Poder Público recebe informação de toda transação bancária a partir de R$ 2.000,00 (art. 7º, inciso I, da Instrução Normativa RFB n. 1.571/2015); (2) as imobiliárias emitem a Dimob- Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, com indicação do valor da transmissão do imóvel; (3) os cartórios de imóveis e de notas são obrigados a emitir a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias, com indicação do valor declarado de cada a transação lavrada ou registrada.

Luís Ramon Alvares é tabelião/registrador em Mogi das Cruzes/SP (Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Taiaçupeba, Município e Comarca de Mogi das Cruzes/SP. É especialista em Direito Notarial e Registral e em Direito Civil. É autor de O que você precisa saber sobre o Cartório de Nota (Editora Crono, 2016) e do Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015). É idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI. É autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas, especialmente em direito notarial e registral.

Fonte: Portal do R.I

Movimento de 'minicasas' tenta ganhar adeptos no País

São Paulo, 02 - Sonho da geração baby boomer dos Estados Unidos, a tradicional casa de classe média - com jardim sem muros, sótão e porão para servir de dispensa - tem hoje em dia o seu contraponto: as microcasas. Nos últimos anos, sobretudo após a crise imobiliária de 2008, cresce o número de americanos que deixam suas residências de 250 metros quadrados por espaços com no máximo 25 metros quadrados, um décimo do tamanho médio das residências locais. Adeptos do Tiny House Movement (Movimento de Casas Minúsculas, em tradução livre), um de seus principais divulgadores, Andrew Morrison, quer agora vender o modelo também para os brasileiros. Com viagem marcada para o País, o americano acredita que o estilo de vida simples defendido pelos adeptos, associado ao baixo custo de produção dessas casas, pode se adequar bem à realidade do mercado nacional.

"Meu entendimento é que o Brasil tem uma pequena parte de casas acessíveis, e isso acontece porque, a exemplo dos Estados Unidos, há uma grande distância entre os que têm muita riqueza e os que têm muito pouco", diz Morrison. Ele trabalhou por 20 anos como construtor para o mercado residencial tradicional e, na última década, fatura com a venda de projetos customizados de casas minúsculas e videoaulas que ensinam os processos de construção aos interessados.

"Eu acho que a chave desse movimento é a simplicidade e por isso cresce tanto", conta Morrison, que vive em uma microcasa de 19 metros quadrados com a esposa e dois filhos adolescentes em Oregon, estado que fica entre Washington e a Califórnia, na costa pacífica dos Estados Unidos. Andrew Morrison vem ao Brasil para participar do Summit Imobiliário Brasil 2016. A segunda edição do evento, promovido pelo Estado em parceria com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), será realizada no dia 12 de abril, no hotel Grand Hyatt, em São Paulo.

Contêiner

Idealizado no inícios dos anos 2000 pelo arquiteto Jay Shafer, o Tiny House Movement ganhou força a partir da crise do mercado imobiliário em 2008. Dados da Associação Americana de Construtores Urbanos (Areuea) apontam que cerca de 1% das novas residências no país tenha hoje até 25 metros quadrados. A popularidade em torno do tema é tamanho que, neste momento, dois reality shows abordam o assunto na televisão local. O mais famoso, chamado The House Nation, já está em sua terceira temporada no canal FYI.

Aqui no Brasil, poucos ainda ouviram falar da tendência. Mas há quem já lucre com o assunto. A Delta, de Curitiba, se especializou em transformar contêineres usados em minicasas de veraneio.

"Nosso principal produto é uma casa de 30 metros quadrados, que fazemos a partir de contêineres com cerca de 15 anos de vida. Eles têm 40 pés e importamos principalmente da Ásia", conta Jonathan Gabardo, sócio da Delta, que começou a preparar as minicasas ao tomar conhecimento do movimento Tiny House.

O empresário conta que uma casa pronta, feita de contêiner, custa em média R$ 63 mil. O preço não contempla a mobília, que deve ser encomendada à parte. A demanda, diz Gabardo, chega principalmente como opção de casa na praia. Há também projetos em sítios. "É seguro e em 30 dias está pronta", afirma Jonathan Gabardo, que no entanto tem uma fila de espera de quase seis meses para quem quiser um projeto. "Temos uns 35 projetos encomendados. A demanda cresceu muito com a crise e vamos ter de contratar", ele destaca. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Cobrança de taxa de condomínio mais ágil

O Estado de São Paulo, Imóveis, 28/mar

O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) passou a vigorar no último dia 18 de março e trouxe alento para gestores de condomínios, e preocupação para grandes devedores das taxas condominiais. Um dos artigos diz respeito aos débitos condominiais, que agora passam a integrar o rol dos títulos executivos extrajudiciais, que permitem a imediata cobrança da dívida.

A mudança permitirá que o conjunto residencial não passe mais por um longo processo, capaz de se estender por anos, até receber os valores devidos por um proprietário inadimplente. Agora, basta propor a ação de execução do título.

A sócia da Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, Raquel Guerreiro Braga, diz que o processo todo possa se resolver em 60 dias. O novo procedimento prevê que, se o condomínio optar pela execução da dívida, apresenta o pedido a um juiz, que determinará a citação imediata do condômino. Ele terá, então, três dias para efetuar os pagamentos. "Sob pena de incidência de multa e de o condomínio tomar medidas constritivas, como por exemplo, pedido de penhora de bens ou da própria unidade", acrescenta a advogada.

De acordo com ela, se houver necessidade de produção de outras provas, será designada audiência de instrução e julgamento. "Concluída a fase probatória, será proferida sentença, cabendo recurso de apelação."

 

Recursos

No antigo código, o condomínio entrava com uma ação de cobrança contra o inadimplente e depois de ocorridas as audiências, sentenças e produção de provas, ainda era preciso esgotar todas as possibilidades de recursos. Só então o título seria executado e o devedor obrigado pagar a dívida.

"Com o novo código, esgotados os recursos de conciliação, o condomínio poderá dar início ao cumprimento de sentença, executando o título", afirma.

Contudo, para evitar o processo, o devedor pode reconhecer o débito, depositar o valor de 30% da dívida e requerer o pagamento do restante em até seis vezes.

"O objetivo do novo Código de Processo Civil é compensar a morosidade do Judiciário, bem como tentar diminuir o número de ações de cobrança de débitos condominiais", diz Raquel.

Ainda segundo o novo Código, o prazo para a cobrança (a quantidade de dias em atraso do boleto) deve ser estabelecido em assembleia. "É preciso, de fato, autorização da assembleia geral para propor ação de execução", esclarece o sócio da Chediak Advogados e professor de direito civil na PUC-RJ, Vladimir Cardoso.

O advogado informa que o novo Código não prevê a negativação do nome do inadimplente. "Havendo, de fato, atraso, isso é possível, desde que haja autorização da assembleia geral e seja admitido pelo regulamento do órgão de cadastro ( SPC, por exemplo). O problema é que isso não costuma resultar em muito efeito prático. A possibilidade de execução, prevista no novo Código, é mais relevante, já que permite ao condomínio uma medida efetiva, no sentido de reaver o crédito."

 

Dia a dia

Para o síndico profissional e diretor da Busuletti Síndico e Associados, Aldo Busuletti, de 51 anos, com o novo Código os condomínios só têm a ganhar. "Os processos são muito demorados, chegando a dez anos para a decisão. A grande esperança agora é que tenhamos agilidade no processo."

O síndico acredita que os prazos mais curtos para cobrança e quitação de débitos são de extrema importância para os condomínios, que atualmente não têm armas para lutar e devem esperar o andamento dos processos na Justiça, que podem se arrastar por muitos anos.

Busuletti atende cerca de 70 condomínios na capital, litoral e interior de São Paulo e conta que tem sob sua responsabilidade edifícios com 50% de inadimplência, o que compromete a saúde financeira do empreendimento. Em alguns casos, conta, é preciso fazer rateio para pagar a conta de água. "O novo código vai melhorar em 200%, pois o inadimplente, aquele que deixa o condomínio sempre por último, vai ter de pagar, vai priorizar a cota condominial também", diz.

Como medida preventiva, o síndico profissional está enviando cartas aos condôminos e agendando assembleias para deixar os moradores cientes a respeito do novo Código Civil e que a partir de então todas as cobranças serão feitas de acordo com a nova lei.

"As medidas tomadas devem ser registradas na ata da assembleia, destacando como será feita a cobrança, evitando assim alegações de quem não tem conhecimento da nova regra", diz o síndico.

Na opinião do presidente do Instituto Pró-Síndico, Dostoiévscki Vieira, o principal benefício é a velocidade dos processos e o combate ao inadimplente contumaz, aquele que sabe como funciona, conhece a morosidade dos processos e se aproveita para colocar o condomínio sempre em segundo plano.

Vieira também aponta que a inadimplência deixa um buraco no caixa do condomínio. Mas ele lembra que o novo Código vai ajudar, desde que o gestor seja cauteloso verifique a matricula do imóvel para saber quem é o devedor, uma vez que a dívida é do imóvel e não da pessoa.

"Aproveite o novo Código para tentar uma negociação direta - entre morador e síndico ou administradora. O condomínio quer receber e o bom síndico quer é que haja acordo e que o condomínio seja pago em dia."

 

Citação judicial de devedor não precisa mais ser pessoal

Para a professora do curso de Administração de Condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD) Rosely Schwartz, o novo Código de Processo Civil trouxe uma luz no fim do túnel aos gestores, que têm grandes expectativas em relação ao tema. No entanto, ela recomenda informar os condôminos a respeito da nova lei.

"É preciso esclarecer para os moradores quais serão os critérios, os prazos e o que a lei diz em relação à inadimplência."

O cadastro de moradores atualizado também deve ser prioridade dos gestores de condomínios. Segundo Rosely, ele servirá para citar corretamente o devedor. Por isso, ela alerta para que síndicos e administradores tenham cuidado com contratos de gaveta e com novos proprietários.

"Início do ano são realizadas as reuniões para a aprovação de orçamento anual e também para definir o valor da cota condominial. Aproveite e deixe claro os valores e os novos prazos para cobrança."

De acordo com Rosely, é importante ter a lista de inadimplentes divulgada mensalmente, com o número da unidade e o nome do proprietário, definindo os prazos para pagamentos, acordos e em que data será enviado para a ação.

A professora conta que o assunto inadimplência sempre esteve presente nos cursos e ultimamente todos querem saber sobre o novo Código. "É fundamental que o síndico tenha conhecimento dos novos procedimentos, não apenas para as cobranças, mas também para esclarecer as dúvidas", destaca.

Para a gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios Angélica Arbex, o novo Código é uma alternativa para acabar com a sensação de impunidade que existe. "Um prédio com alta inadimplência fica sem saúde financeira, falta receita e ele não pode realizar obras o que acarreta na desvalorização do patrimônio."

 

Prazos

Ela lembra que, a partir de agora, a citação judicial não precisa mais ser feita pessoalmente. Ela poderá ser feita por Correio, via carta registrada, e o porteiro, um familiar ou vizinho poderá assinar o aviso de recebimento.

Angélica também informa que, além da importância de ter aprovação em assembleia, é fundamental que os condomínios estabeleçam prazo para o encaminhamento do boleto para execução. "O recomendável é que o prazo para envio seja de 60 dias após o vencimento. Desta forma, haverá tempo hábil para a realização de cobrança amigável, que sempre é menos traumática", diz Angélica.

Alugar um imóvel é uma boa alternativa neste momento?

Em momentos de dúvidas e incertezas da economia brasileira, o aluguel tem sido uma excelente alternativa. A crise mexe diretamente com os orçamentos das famílias já que estão mais cautelosas para assumir longas dívidas. E isso faz com que as pessoas comprem menos.

Segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo - Creci-SP, o mercado de venda de imóveis residenciais usados fechou 2015 com uma retração de 8,27%, já o segmento de locação apresentou crescimento de 48,02% no acumulado do ano.
   
"As famílias tiveram o orçamento comprometido pela crise econômica e, impossibilitadas de comprar a casa própria, tiveram de apelar para a locação. Esse movimento de troca da compra pelo aluguel deverá continuar neste ano", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci.

A taxa de desemprego que cresce a cada mês e os juros altos trazem incertezas neste momento de crise, por isso muita gente pensa duas vezes antes de fazer um novo investimento. A compra de um imóvel exige um estudo detalhado, pois o valor comprometerá boa parte da renda familiar por um longo período.

Fizemos uma análise simples ao comparar o pagamento do crédito imobiliário com a locação de unidades na zona leste de São Paulo. Em um apartamento de 50m2, o valor mensal da parcela do financiamento será de aproximadamente R$ 2.500,00. Já aluguel desta mesma unidade vai ser em torno de R$ 1.250,00 ao mês (sem a taxa do condomínio).

Diante da comparação de preços, fica claro que o valor da locação é mais em conta, pois os juros do crédito imobiliário são mais altos e acarreta em um aumento significativo no financiamento. Por outro lado, esse locatário nunca será o proprietário caso ele não arrisque fazer esse investimento no futuro.

Portanto, os números comprovam que o momento é propício tanto para o proprietário que enxergou que é melhor alugar do que ficar com o imóvel parado, quanto para o inquilino que percebeu o poder de negociação. Com uma boa pesquisa é possível encontrar excelentes ofertas e grandes chances de garantir descontos consideráveis.

www.wlsimoveis.com

Caixa vai elevar juros de imóveis

Extra, Pollyanna Brêtas, 22/mar

A partir de quinta, financiar um imóvel na Caixa vai ficar mais caro. Para quem tem conta do banco, o aumento vai de 9,80% para 11%. A Caixa Econômica Federal vai aumentar as taxas para os financiamentos de imóveis residenciais, comerciais e mistos feitos com recursos da caderneta de poupança (SBPE). As novas condições para a casa própria passarão a valer para os créditos habitacionais concedidos a partir do dia 24 de março. O último reajuste da tabela de juros ocorreu há cinco meses, em outubro do ano passado.

A confirmação sobre a nova correção das taxas foi feita ontem, dez dias após o banco anunciar a elevação o limite de financiamento de 50% para 70% do valor do bem, na mesma linha de crédito, também a partir da próxima quinta-feira.

Nos contratos feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a taxa balcão - para clientes sem relacionamento com o banco- subirá de 9,9% para 11,22% ao ano. Para quem já tem conta-corrente na instituição financeira, os juros subirão de 9,8% para 11% ao ano. Vale lembrar que esses percentuais são de juros efetivos, ou seja, reais, pois já embutem os encargos.

As taxas para os que recebem salários pela instituição e para os servidores (cujas parcelas dos financiamentos podem ser descontadas em folha de pagamento) também serão corrigidas.

Nas operações enquadradas no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), em que os imóveis têm valores de R$ 650 mil a R$ 750 mil, a taxa balcão subirá de 11,5% para 12,5% ao ano, para imóveis residenciais.

As taxas de juros dos financiamentos habitacionais com recursos do "Minha casa, minha vida" e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) não sofrerão alterações.

Taxas de condomínio superam valor de aluguel em bairros do Rio

 

O aluguel de uma cobertura no Rio 2 é anunciado por R$ 1.600. Já as taxas custam R$ 1.700 Foto: Fabio Rossi / 09.09.2008

Marcela Sorosini

 

O aluguel no município do Rio ficou 9,07% mais barato nos últimos 12 meses, segundo o índice FipeZap sobre preços de imóveis anunciados. Por outro lado, os condomínios mantiveram seus valores, o que em causado um fenômeno curioso: em certos bairros, é possível ver preços de locação mais baixos do que os valores das taxas condominiais.

A longo prazo, esse tipo de situação pode se tornar mais comum, já que as regras para o pagamento do condomínio ficaram mais rígidas desde sexta-feira passada. O Novo Código de Processo Civil (NCPC) determina que os devedores de condomínio terão três dias para pagar taxas em atraso. Os moradores com pendências poderão perder os imóveis.

Gerson Vianna, de 52 anos, anunciou uma cobertura na Barra da Tijuca cobrando um aluguel de R$ 1.600, mas o condomínio e o IPTU do imóvel custam R$ 1.700 e R$ 200 por mês. O funcionário público quer atrair locadores:

— Cada vez que o apartamento fica vazio, eu preciso pagar o condomínio. É melhor ter uma pessoa responsável por essa despesa, gerando renda. Se cobro o que seria o valor de mercado, R$ 3 mil, a pessoa fica com medo. Teme perder o emprego e não ter como pagar. Na crise. temos que considerar isso.

Uma pesquisa feita pelo EXTRA encontrou vários imóveis com preço de locação reduzido. Em Jacarepaguá, o dono de um apartamento de dois quartos na Freguesia fixou o aluguel em R$ 750, já que o condomínio custa R$ 900.

Em Niterói, há apartamentos no bairro de Icaraí por R$ 1.500 (preço da locação), com taxa condominial de R$ 1.503. Outra opção é de um imóvel anunciado por R$ 800, com mil reais de taxa. Em Santa Rosa, a cobrança é de R$ 1.200 pelo aluguel, mais R$ 1.400 pelo condomínio. No Ingá, um apartamento é alugado por mil reais. Para as despesas do edifício, a cobrança é de R$ 1.050.


Especialistas citam os motivos

Segundo o Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), os casos de imóveis com aluguéis mais baratos do que as cotas condominiais não são isolados, mas variam de acordo com cada região. Uma pesquisa feita pela entidade mostra que os custos com condomínio representam, em média, 20% das despesas totais com habitação no Méier. Na Barra da Tijuca e em Jacarepaguá, esse gasto fica em torno de 19% do total. Em Ipanema e no Leblon, os valores são de 12% e 13%.

Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, a diminuição do valor do aluguel é uma forma de reduzir o prejuízo de manter os imóveis desocupados na crise.

— Na Barra da Tijuca, alguns edifícios comerciais já estão oferecendo isenção de aluguel apenas para que as salas se mantenham ocupadas. O mercado imobiliário inflou muito. Agora, a oferta é grande, e a demanda, pequena.

Especialista em Direito Imobiliário, Roberto Renault, da empresa Renault Advogados Associados, concorda que a redução do preço do aluguel é uma solução para garantir a locação, mesmo com lucro menor. O advogado explica que não adianta esperar que o preço dos condomínios fique mais acessível:

— Os empreendimentos têm custos que não podem ser cortados, como contratos com pessoal, manutenção e despesas com concessionárias de serviços, como água e luz.


Depoimento: Leonardo Schneider, Vice-presidente do Secovi Rio

“O momento é bom para quem procura imóveis, porque os aluguéis estão mais baratos. É possível negociar e pedir descontos, se a oferta estiver grande na região. A recomendação é que o cliente olhe com calma, verifique várias opções, controle a ansiedade e negocie. Muitos proprietários investem em diferenciais, como armários embutidos ou pintura nova para chamarem a atenção”.

Caixa voltará a financiar 70% do imóvel a partir do dia 24

Extra, Marcela Sorosini, 15/mar

A Caixa Econômica Federal vai passar a financiar até 70% dos imóveis usados, a partir do dia 24 deste mês. O banco já havia comunicado a ampliação da margem, mas ainda não tinha anunciado quando a mudança entraria em vigor em suas agências. Em maio do ano passado, o banco reduziu o limite de financiamento de 80% para 50%, dificultando a concessão de crédito para a compra da casa própria. Agora, vai recompor parte desse percentual, chegando a 70%. Apenas no caso de trabalhadores do setor público (servidores), a cota subirá de 60% para 80% do valor de avaliação do bem.

O preço do imóvel será limitado a R$ 750 mil nos estados de Rio de Janeiro, São Paulo e Minas Gerais, além do Distrito Federal. Em outras localidades, o limite fixado será de R$ 650 mil.

As mudanças valerão para financiamentos que usam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). As novas regras não serão aplicadas aos financiamentos feitos usando recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou pelo programa "Minha casa, minha vida".

Pelas regras, o cliente pode pagar um imóvel usado residencial ou comercial em até 35 anos. As taxas de juros variam de 9,5% a 9,9% ao ano. Na linha de crédito do SBPE, o interessado pode ter outros imóveis em seu nome e não há limite de renda mensal. As prestações são debitadas em conta-corrente na Caixa ou diretamente na folha de pagamento.

O banco também voltará a permitir o financiamento do segundo imóvel, nas mesmas condições de pagamento do primeiro. Essa linha de crédito estava fechada desde agosto do ano passado, mas o cliente poderá ter dois imóveis financiados simultaneamente ou ganhar tempo para vender o primeiro imóvel.

Valorize quem está ao seu lado!

As singularidades da Mulher

Mulher é grandeza. É distinção. Mulher é ímpar. É sedução. Ser mulher é fazer parte de uma história de luta e de conquista, uma história rica em personagens que gritam a verdade do íntimo de cada um de nós. Não há mulher maior do que qualquer uma, tal como não existe algum ser maior que qualquer mulher. Se há justiça no mundo, ela se deve a todas as mulheres que do nada construíram o tudo.

 O coração das mulheres é diferente de qualquer outro que habita no interior de todos os seres. E é por isso que hoje conhecemos a parte positiva do mundo, tal como ele é. Em relação à parte negativa, ela está ainda em construção, mas podemos ter certeza de uma coisa: o mundo vai ficar ainda melhor. Porque as mulheres são a janela para a bondade. Elas são palavra. Elas são canção.

 A mulher é vida. Ela dá vida. Ninguém espelha tanto a esperança quanto a mulher. Ninguém. A gente deveria ajoelhar todas as noites, agradecendo a Deus a dádiva que Ele nos deu: a mulher. Não há algo que brilhe mais em nosso planeta do que as mulheres. Não há algo que respire mais amor, mais verdade. A mulher é singular sob todos os pontos de vista. 

Obrigado, mulheres, por serem tão especiais.

Corretor Wanderson Silveira e Equipe
www.wlsimoveis.com

Taxas de condomínios

O que são as taxas condominiais?

As taxas de condomínio são obrigações derivadas da propriedade de um imóvel, e se referem a despesas indispensáveis e inadiáveis para manutenção do condomínio residencial ou edilício.

Quem é responsável pelo seu pagamento?

A regra geral é da responsabilidade do proprietário. No entanto também pode ser responsabilizado o locatário ou o comprador do imóvel que ainda não efetuou o registro da propriedade na matrícula do imóvel. Nestes dois exemplos a pessoa que usufrui do imóvel em condomínio tem responsabilidade juntamente com o proprietário.

No caso de imóvel locado, todas as despesas incluídas na taxa de condomínio devem ser pagas pelo locatário?

Nem todas. As despesas ordinárias (salários, limpeza, água, luz, manutenção) são de responsabilidade do locatário durante o período da locação do imóvel. Mesmo durante o período da locação, as despesas extraordinárias (obras de melhoria, pintura, fundo de reserva) permanecem sob responsabilidade do locador proprietário do imóvel.

Em caso de atraso no pagamento quais são os encargos devidos?

Havendo atraso no pagamento é correta a cobrança de multa fixada em 2%, juros mensais de 1% e correção monetária.

Em caso de cobrança extrajudicial ou judicial podem ser cobrados outros encargos?

Sim, podem ser cobradas despesas da cobrança, honorários advocatícios e custas processuais, contanto que haja previsão na Convenção de Condomínio.

Julianne Perozin Garofani – OAB/PR 29.474

No dia mundial da certificação energética saiba como poupar em casa

Hoje assinala-se o dia mundial da certificação energética e para o celebrar a Bosch preparamos um conjunto de dicas para que os brasileiros e portugueses consigam poupar em casa, desde a iluminação, ao isolamento de paredes e coberturas, passando pela climatização, deixamos aqui algumas sugestões, simples e seguras.

Iluminação

• Na substituição de lâmpadas, opte por lâmpadas economizadoras, reduzindo até 80% o consumo de energia elétrica em iluminação. Por exemplo, a troca de uma lâmpada de halogéneo de 50W, a funcionar 4h/dia, por uma lâmpada LED de 7W, permitirá uma poupança de anual de 9,50€ (considerando um custo de 0,15€/kWh).
• Evitar deixar luzes acesas em espaços sem utilização ou sem ocupação.
• Verifique o estado de limpeza do sistema de iluminação. Uma lâmpada limpa é mais luminosa e eficiente.

 Isolamento de paredes e coberturas

• Sabia que a aplicação de 3 cm de isolamento térmico poderá baixar as necessidades de aquecimento do imóvel em cerca de 30%?
• Pintar as paredes e tetos de cores claras irá favorecer a reflexão da luz (natural e artificial), reduzindo a necessidade de iluminação artificial.

 A escolha de um aparelho de climatização e aquecimento…

• Ao adquirir aparelhos de ar condicionado escolha sistemas eficientes tipo inverter que irão modelar o seu funcionamento às necessidades de climatização, reduzindo assim energia. A utilização de sistemas de climatização tipo bomba de calor (realiza calor e frio) poderá permitir uma poupança na ordem dos 120€/ano (considerando dois equipamentos com uma potência de 2000 W, a funcionar 5h/dia durante os meses de aquecimento (4 meses).
• Realize ações de manutenção e limpeza das unidades interiores e exteriores de climatização, permitindo garantir a eficiência energética do equipamento.
• Regule eficazmente a temperatura interior. Temperaturas confortáveis: No inverno: Entre os 18 e os 21ºC - No Verão: Entre os 23 a 25ºC. Cada grau adicional aumenta o consumo de energia em cerca de 7%.
• Substitua equipamento de produção de Águas Quentes Sanitárias por outro equipamento mais eficiente:

a) Esquentadores de elevado rendimento/termostáticos;
b) caldeiras de condensação;
c) Bombas de calor (aerotérmicas e geotérmicas);

Esta medida visa melhorar a eficiência dos sistemas, que têm por função suprir as necessidades de energia, quer para aquecimento, quer para arrefecimento, garantindo condições de grande conforto interior.

• Aplique sistemas que recorram a fontes de energia renovável, como o solar térmico, solar fotovoltaico, eólico, mini-hídrica, geotermia, aerotérmica e geotérmica (bombas de calor), biomassa, entre outros. Equipamentos que recorram a fontes de energia renovável contribuem para o desempenho energético de um edifício, permitindo reduzir determinadas necessidades energéticas, quer para aquecimento, quer para arrefecimento ou produção de A.Q.S. Esta influência é notória na classe energética de um edifício, permitindo obter edifícios com classes energéticas A+.

…e a escolha e utilização de eletrodomésticos (Fonte: ERSE)

• Opte por comprar equipamentos com etiqueta energética das classes A+ ou A++
• Computadores e Monitores: Opte pelos que apresentam a etiqueta Energy Star
• Desligue sempre os aparelhos no interruptor e nunca em standby. As extensões com acessos múltiplos facilitam este processo.
• Frigoríficos e combinados: Escolha um que seja adequado às suas necessidades, considerando a dimensão do seu agregado familiar. Instale-os em locais frescos e ventilados e afastados de fontes de calor como o fogão, forno e exposição direta à luz solar. Mantenha a temperatura de 5º no compartimento de refrigeração e de -18º no de congelação. Limpe regularmente e garanta que as portas fecham e isolam corretamente.
• Máquinas de lavar a loiça: Utilizar nos períodos noturnos. Maiores vantagens se tiver um ciclo de contagem de consumo de energia bi-diário ou tri-diário. Os programas económicos e de baixa temperatura também reduzem o consumo de energia. Mantenha os filtros sempre limpos.
• Máquinas de lavar e/ou secar roupa: Opte por equipamentos bitérmicos. Trabalhe sempre com a carga máxima e a evite a pré-lavagem. Utilizar programas de baixas temperaturas. Na dúvida, opte por centrifugar em vez de secar a roupa – Poupa o consumo e a carteira agradece.
• Forno: Sabia que, cada vez que abre a porta do forno enquanto está a funcionar, a perda energética pode chegar aos 20 por cento? Evite fazê-lo. Utilize, de preferência, recipientes de cerâmica e de vidro. Quando estiver quase a terminar, desligue o fogão: o calor já existente concluirá o processo.

Vou alugar um imóvel comercial. O locador pode cobrar "luvas"?

• É permitida a cobrança de "luvas" no início da locação e proibida na renovação do contrato
  

A cobrança de “luvas” na locação comercial é uma das questões formuladas quando se conversa sobre a locação “não residencial” e, possivelmente, a que mais aflige locadores e locatários. Realmente, no passado, essa cobrança era ilegal (a famosa “lei de luvas”, de 1934, proibia essa prática) e podia configurar até mesmo ilícito penal. A lei mudou, mas o folclore ficou.

É impressionante a força dessas lendas urbanas. Desde 1991 é possível a cobrança e há 20 anos os tribunais têm declarado isso. Mas esse conhecimento ainda esbarra nas “certezas” refratárias ao conhecimento.

Esquecer a evidência de que o ajuste e a cobrança das luvas, às vezes, são feitos disfarçadamente, seria até hipocrisia. Primeiro, porque a lei mudou e, depois, pela simples sonegação fiscal. É lógico que, se for identificada a cobrança indevida, as consequências legais virão, especialmente as multas relativas ao imposto de renda sonegado.

As “luvas” ou, como vêm sendo denominadas, “ônus iniciais da locação”, podem ser cobradas com tranquilidade quando for contratada a primeira locação entre os interessados, o que não deve ser confundido com a primeira vez que o imóvel é alugado. Assim, quando um imóvel antigo for alugado pela primeira vez para uma determinada pessoa, poderá ocorrer essa cobrança.

 

Nunca na renovação

O que é proibido terminantemente pela lei é cobrar “luvas” na renovação do contrato. Por isso, a eventual estipulação desse pagamento na oportunidade de renovar o contrato é absolutamente nula. Não vale. E o locatário não precisará pagar.

Não custa lembrar: não adianta inventar outros nomes para as “luvas” para, então, tentar cobrá-las na renovação. Estipulações “disfarçadas” (ônus, prêmio, bônus, encargo especial e outros termos utilizados), tão logo sejam provadas, também não obrigam o locatário a pagar. Portanto, de nada adianta a criatividade na nomenclatura.

Com relação ao valor, este é fixado de acordo com o mercado, não tendo qualquer relação obrigatória com o valor do aluguel, embora, evidentemente, imóveis mais valiosos tenham tanto luvas quanto aluguéis mais altos do que imóveis menos privilegiados. A única lei respeitada nessa fixação é lei da oferta e da procura, irrevogável.

Conclusão: é permitida a cobrança de “luvas” no início da locação e proibida na renovação do contrato.

Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

O Locatário mesmo inadimplente só é obrigado a sair do imóvel com Ordem Judicial

 

Nesta época de crise econômica que o Brasil vive, com alta do juros, desemprego, empresas fechando, entre outros problemas, a inadimplência está crescendo. Até pessoas que nunca deveram, que tinham uma vida de conforto, passam a ser devedores. No entanto, é preciso lembrar que até os devedores são sujeitos com direitos.

Neste texto mencionarei apena os devedores de aluguéis.

A residência da pessoa, seja própria ou alugada, é um local inviolável, até mesmo quando a pessoa é uma locatária inadimplente.

Na minha prática da advocacia já atendi locadores e locatários, cada um com a sua versão, que para mim é a verdade. Aprendi, com muito esforço, que só a prática nos ensina. Não que os livros sejam dispensados, mas por que só na prática, no dia a dia com o cliente, nas reuniões e nos telefonemas, você sente a dor do cliente. A experiência é insubstituível. Ciente disso (da dor do cliente), resolvi escrever um texto sobre os direitos dos locatários inadimplentes.

Isso mesmo, os locatários, mesmo inadimples, têm direitos.

O motivo de escrever este texto é a recorrência que tenho sido chamado para defender locatários que são ameaçados pelos locadores, por meio de mensagens de e-mail, telefonemas, e inclusive, ameaçando (quando não o fazem) entrar no imóvel, mesmo sem ordem judicial. Por isso, é preciso aqui fazer algumas observações sobre os direitos dos locatários.

Seja em qualquer tipo de locação, residencial, por temporada ou comercial, o locador, na vigência do contrato e mesmo após o término, no período de desocupação (que pode de ser de 30 ou 15 dias, dependendo do caso), só pode entrar no imóvel com autorização do locatário. Isto ocorre por que o locador (que pode ser ou não o proprietário do imóvel), tem a posse indireta do imóvel, enquanto o locatário tem a posse direta do bem. Em outras palavras, considerando que a posse é uma situação de fato, no período de vigência do contrato de locação, o locatário é o “dono” do imóvel, e sobre ele pode exercer todos os direitos de posse, inclusive, ingressar com ações possessórias.

Mesmo se ocorrer a inadimplência por parte do locatário, o locador não pode perturbar a paz do locatário, com envios exagerados de mensagens de e-mail, telefonemas, ameaça de retomar o imóvel, ou qualquer outra medida que viole os seus direitos.

A medida correta por parte do locador é notificar o locatário, seja por qualquer meio, e se nada der certo, ingressar com uma ação de cobrança de aluguéis cumulado com despejo, ou só de despejo.

 A ação de despejo é a ÚNICA medida que pode obrigar o locatário a sair do imóvel.

A Constituição Federal, seu inciso XI, do artigo 5ª, preceitua que “ a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”. Em regra, apenas é possível ingressar na residência de uma pessoa com uma ordem judicial, cumprida por um oficial de justiça, que no caso do inquilino inadimplente, é uma ordem de despejo.

Independentemente de ser o contrato de locação verbal ou escrito, o locador só pode ingressar no imóvel caso o locatário desocupe-o espontaneamente ou mediante ordem judicial, a qual, inclusive deve ser cumprida com a máxima cautela, na presença de um oficial de justiça, que irá descrever todos os bens móveis e entregar à guarda do depositário.

Atos ameaçadores por parte do locador, como por exemplo, desligar a luz do imóvel, ligações ameaçando expulsar o inquilino do imóvel, podem inclusive ensejar uma futura ação por danos morais e/ou material ou até mesmo uma ação criminal.

Quando surgem conflitos entre locadores e locatários é sempre bom usar a prudência e pedir a assistência jurídica de um advogado especialista em Direito Imobiliário, para evitar que um problema comum, como por exemplo a inadimplência, vire um problema de grandes proporções.

Ter paciência e procurar uma assessoria profissional é sempre a melhor opção.

Leonardo Felipe Pimenta de Paoli - Advogado especializado em Direito Civil, atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Sucessão, Família, Contratual, Responsabilidade Civil e Recuperação de crédito. Sócio fundador do escritório Pimenta de Paoli

Fonte: Artigos JusBrasil

Aluguel antecipado

Diversas imobiliárias, objetivando maximizar seus lucros, cobram o primeiro aluguel no ato da assinatura do contrato.

Os inquilinos, desavisados, acabam aceitando a situação, sendo observado pela imobiliária que só será necessário pagar o próximo aluguel depois de 60 dias.
 

Esta se torna uma prática ilegal quando acompanhada da exigência de alguma outra garantia e considerada contravenção conforme a Lei do Inquilinato.
 

A legislação prevê detenção de 5 dias a 6 meses e multa de 3 a 12 vezes o valor do último aluguel revertida ao locatário.
 

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
 

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e na locação para temporada.
Exceção à regra supra, o aluguel poderrá ser cobrado, até o sexto dia útil do mês vincendo, mas somente nos casos em que o contrato não estabelecer nenhuma das garantias previstas em lei, como caução, fiador, título de capitalização, seguro fiança locatícia e carta fiança.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Vale ressaltar que nenhum contrato pode ter mais de uma dessas garantias e são restritos os casos em que o locador pode pedir o pagamento do aluguel antecipado.