Vou alugar um imóvel comercial. O locador pode cobrar "luvas"?

• É permitida a cobrança de "luvas" no início da locação e proibida na renovação do contrato
  

A cobrança de “luvas” na locação comercial é uma das questões formuladas quando se conversa sobre a locação “não residencial” e, possivelmente, a que mais aflige locadores e locatários. Realmente, no passado, essa cobrança era ilegal (a famosa “lei de luvas”, de 1934, proibia essa prática) e podia configurar até mesmo ilícito penal. A lei mudou, mas o folclore ficou.

É impressionante a força dessas lendas urbanas. Desde 1991 é possível a cobrança e há 20 anos os tribunais têm declarado isso. Mas esse conhecimento ainda esbarra nas “certezas” refratárias ao conhecimento.

Esquecer a evidência de que o ajuste e a cobrança das luvas, às vezes, são feitos disfarçadamente, seria até hipocrisia. Primeiro, porque a lei mudou e, depois, pela simples sonegação fiscal. É lógico que, se for identificada a cobrança indevida, as consequências legais virão, especialmente as multas relativas ao imposto de renda sonegado.

As “luvas” ou, como vêm sendo denominadas, “ônus iniciais da locação”, podem ser cobradas com tranquilidade quando for contratada a primeira locação entre os interessados, o que não deve ser confundido com a primeira vez que o imóvel é alugado. Assim, quando um imóvel antigo for alugado pela primeira vez para uma determinada pessoa, poderá ocorrer essa cobrança.

 

Nunca na renovação

O que é proibido terminantemente pela lei é cobrar “luvas” na renovação do contrato. Por isso, a eventual estipulação desse pagamento na oportunidade de renovar o contrato é absolutamente nula. Não vale. E o locatário não precisará pagar.

Não custa lembrar: não adianta inventar outros nomes para as “luvas” para, então, tentar cobrá-las na renovação. Estipulações “disfarçadas” (ônus, prêmio, bônus, encargo especial e outros termos utilizados), tão logo sejam provadas, também não obrigam o locatário a pagar. Portanto, de nada adianta a criatividade na nomenclatura.

Com relação ao valor, este é fixado de acordo com o mercado, não tendo qualquer relação obrigatória com o valor do aluguel, embora, evidentemente, imóveis mais valiosos tenham tanto luvas quanto aluguéis mais altos do que imóveis menos privilegiados. A única lei respeitada nessa fixação é lei da oferta e da procura, irrevogável.

Conclusão: é permitida a cobrança de “luvas” no início da locação e proibida na renovação do contrato.

Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

O Locatário mesmo inadimplente só é obrigado a sair do imóvel com Ordem Judicial

 

Nesta época de crise econômica que o Brasil vive, com alta do juros, desemprego, empresas fechando, entre outros problemas, a inadimplência está crescendo. Até pessoas que nunca deveram, que tinham uma vida de conforto, passam a ser devedores. No entanto, é preciso lembrar que até os devedores são sujeitos com direitos.

Neste texto mencionarei apena os devedores de aluguéis.

A residência da pessoa, seja própria ou alugada, é um local inviolável, até mesmo quando a pessoa é uma locatária inadimplente.

Na minha prática da advocacia já atendi locadores e locatários, cada um com a sua versão, que para mim é a verdade. Aprendi, com muito esforço, que só a prática nos ensina. Não que os livros sejam dispensados, mas por que só na prática, no dia a dia com o cliente, nas reuniões e nos telefonemas, você sente a dor do cliente. A experiência é insubstituível. Ciente disso (da dor do cliente), resolvi escrever um texto sobre os direitos dos locatários inadimplentes.

Isso mesmo, os locatários, mesmo inadimples, têm direitos.

O motivo de escrever este texto é a recorrência que tenho sido chamado para defender locatários que são ameaçados pelos locadores, por meio de mensagens de e-mail, telefonemas, e inclusive, ameaçando (quando não o fazem) entrar no imóvel, mesmo sem ordem judicial. Por isso, é preciso aqui fazer algumas observações sobre os direitos dos locatários.

Seja em qualquer tipo de locação, residencial, por temporada ou comercial, o locador, na vigência do contrato e mesmo após o término, no período de desocupação (que pode de ser de 30 ou 15 dias, dependendo do caso), só pode entrar no imóvel com autorização do locatário. Isto ocorre por que o locador (que pode ser ou não o proprietário do imóvel), tem a posse indireta do imóvel, enquanto o locatário tem a posse direta do bem. Em outras palavras, considerando que a posse é uma situação de fato, no período de vigência do contrato de locação, o locatário é o “dono” do imóvel, e sobre ele pode exercer todos os direitos de posse, inclusive, ingressar com ações possessórias.

Mesmo se ocorrer a inadimplência por parte do locatário, o locador não pode perturbar a paz do locatário, com envios exagerados de mensagens de e-mail, telefonemas, ameaça de retomar o imóvel, ou qualquer outra medida que viole os seus direitos.

A medida correta por parte do locador é notificar o locatário, seja por qualquer meio, e se nada der certo, ingressar com uma ação de cobrança de aluguéis cumulado com despejo, ou só de despejo.

 A ação de despejo é a ÚNICA medida que pode obrigar o locatário a sair do imóvel.

A Constituição Federal, seu inciso XI, do artigo 5ª, preceitua que “ a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”. Em regra, apenas é possível ingressar na residência de uma pessoa com uma ordem judicial, cumprida por um oficial de justiça, que no caso do inquilino inadimplente, é uma ordem de despejo.

Independentemente de ser o contrato de locação verbal ou escrito, o locador só pode ingressar no imóvel caso o locatário desocupe-o espontaneamente ou mediante ordem judicial, a qual, inclusive deve ser cumprida com a máxima cautela, na presença de um oficial de justiça, que irá descrever todos os bens móveis e entregar à guarda do depositário.

Atos ameaçadores por parte do locador, como por exemplo, desligar a luz do imóvel, ligações ameaçando expulsar o inquilino do imóvel, podem inclusive ensejar uma futura ação por danos morais e/ou material ou até mesmo uma ação criminal.

Quando surgem conflitos entre locadores e locatários é sempre bom usar a prudência e pedir a assistência jurídica de um advogado especialista em Direito Imobiliário, para evitar que um problema comum, como por exemplo a inadimplência, vire um problema de grandes proporções.

Ter paciência e procurar uma assessoria profissional é sempre a melhor opção.

Leonardo Felipe Pimenta de Paoli - Advogado especializado em Direito Civil, atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Sucessão, Família, Contratual, Responsabilidade Civil e Recuperação de crédito. Sócio fundador do escritório Pimenta de Paoli

Fonte: Artigos JusBrasil

Aluguel antecipado

Diversas imobiliárias, objetivando maximizar seus lucros, cobram o primeiro aluguel no ato da assinatura do contrato.

Os inquilinos, desavisados, acabam aceitando a situação, sendo observado pela imobiliária que só será necessário pagar o próximo aluguel depois de 60 dias.
 

Esta se torna uma prática ilegal quando acompanhada da exigência de alguma outra garantia e considerada contravenção conforme a Lei do Inquilinato.
 

A legislação prevê detenção de 5 dias a 6 meses e multa de 3 a 12 vezes o valor do último aluguel revertida ao locatário.
 

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
 

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e na locação para temporada.
Exceção à regra supra, o aluguel poderrá ser cobrado, até o sexto dia útil do mês vincendo, mas somente nos casos em que o contrato não estabelecer nenhuma das garantias previstas em lei, como caução, fiador, título de capitalização, seguro fiança locatícia e carta fiança.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Vale ressaltar que nenhum contrato pode ter mais de uma dessas garantias e são restritos os casos em que o locador pode pedir o pagamento do aluguel antecipado.

Os 10 mandamentos para decorar quartos pequenos

Quartos pequenos estão mais do que presentes nos projetos de casas e apartamentos. Aos desiludidos com a falta de espaço, a boa notícia é que dicas simples de decoração podem colaborar para tornar os dormitórios mais práticos e com aparência maior. Ficou interessado? Confira as sugestões dos arquitetos Sergio Astrauskiene e Gleice Cantero.


Cores claras

Cores escuras podem dar a aparência de que o quarto é ainda menor. Portanto, invista em tons claros, que conferem sensação de amplitude. O quarto de casal projetado pela arquiteta Maria Fernanda Rodrigues segue essa dica.

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Foto: Divulgação

Alguns detalhes também são bem-vindos. A arquiteta Gleice explicou que uma das paredes pode contar com painéis, papel de parede, adesivos. “É interessante optar por tons mais claros. Se quiser um papel de parede com listras rosa, que o fundo seja bege, claro. Um papel todo colorido diminui o quarto”, completou Astrauskiene.

Invista em espelhos

Espelhos não servem apenas para conferir a aparência. Na decoração, têm a função de proporcionar aspecto maior aos ambientes. Uma sugestão da arquiteta Gleice Cantero é anexá-los à porta de correr do armário. Assim, não ocupam espaço na parede.

Foto: Divulgação

 

Cama 

Gavetas na cama são uma boa opção para ambientes pequenos. Alguns modelos box já vêm com elas. Se não os encontrar, vale até apostar em um colchão box em uma cama convencional.

Foto: Divulgação

A cabeceira é um importante item de decoração, que deve harmonizar com o estilo do restante do projeto, como afirmou Gleice. Pode ser almofadada, de madeira, de ferro. A da foto, idealizada pelo designer de interiores Fábio Galeazzo, é revestida em palha de seda.

Abuse das paredes  

As paredes de quartos pequenos são grandes aliadas. Abuse delas com detalhes suspensos, como mostra o ambiente da foto, projetado pela arquiteta Maricy Borges. Prateleiras e nichos colaboram com a organização.

Foto: Divulgação

 

Objetos e roupa de cama 

O ambiente claro pode ganhar cores e detalhes por meio de tapetes, roupa de cama, almofadas, cadeira colorida, pufe, quadros. Tudo isso sem exagero, é claro, e com tonalidades complementares. Se enjoar do visual, basta trocar os objetos e tecidos. O aspecto muda sem que se gaste muito. No quarto da foto, proposto pelo arquiteto Sergio Astrauskiene, as almofadas dão um charme a mais.

Foto: Divulgação

 

TV 

Colocar a televisão na parede, como no projeto realizado pela arquiteta Maria Fernanda Rodrigues, é uma opção para ocupar menos espaço nos móveis. “Mas tem de tomar cuidado com o que vai ligar nela. É importante que se pense onde colocar o DVD, o videogame, o aparelho da TV a cabo”, afirmou a arquiteta Gleice.

Foto: Divulgação

 

Porta-retratos 

Porta-retratos podem incrementar a decoração e reavivar memórias. É permitido investir em molduras de modelos e tamanhos diferentes, dependendo do estilo do dono do quarto. No dormitório idealizado pela arquiteta Maria Fernanda Rodrigues, as pequenas prateleiras servem de apoio para as fotos do casal.

Foto: Divulgação

 

Facilite a circulação

Encher o quarto de móveis pode atrapalhar a circulação, principalmente em quartos pequenos. A arquiteta Gleice recomenda deixar corredores de pelo menos 60 cm nas laterais das camas e em frente aos armários, como fez no projeto da foto. “Em quartos de solteiro, vale encostar a cama na parede, porque se acaba ganhando espaço para circulação. Fazer isso com cama de casal não fica bom, já que quem dorme ao lado da parede tem dificuldade para se levantar.”

Foto: Divulgação

 

Organização

Quanto menor o ambiente, mais organizado ele deve ser, segundo a arquiteta Gleice. Objetos jogados, sem espaço para serem guardados, poluem o quarto. Por isso, os móveis precisam de um bom planejamento. O projeto da arquiteta Maricy Borges conta com local específico para os brinquedos, por exemplo.

  Foto: Divulgação

 

Móveis

Os móveis do quarto podem ser de materiais variados, como madeira e laca. Astrauskiene recomenda a fórmica pela facilidade de limpeza. Portas de correr otimizam o espaço, assim como uma bancada de estudo ao lado da cama, que também tem a função de criado-mudo.

Foto: Divulgação

O mobiliário do projeto da foto, idealizado por Astrauskiene e executado pela empresa Resevila, é revestido com fórmica branca, sendo que algumas gavetas receberam cor diferenciada para dar um toque a mais.

Ministro determina suspensão de ações que tratam de cobrança de corretagem na venda de imóveis

O ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Paulo de Tarso Sanseverino determinou, na Medida Cautelar n. 25.323 – SP, a suspensão de todas as ações em trâmite no país que discutem a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), bem como a prescrição da pretensão de restituição dessas parcelas, temas afetados ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil no RESP n.º 1551956/SP.

Com a decisão, a prática de “quaisquer atos processuais” em todas as ações em trâmite no país que versem sobre a matéria objeto da afetação, inclusive em primeira instância, fica obstada até o julgamento do recurso repetitivo pelo STJ, que definirá o entendimento da Corte sobre o tema, possibilitando a uniformização das decisões judiciais.

Esse entendimento orientará a solução das demais causas, sendo que novos recursos ao Tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.

Em novembro de 2013, o ministro determinou igual providência nos autos do Recurso Especial n.º 1419697/RS, encaminhado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul como representativo da controvérsia (art. 543-C, parágrafo 1º, do CPC), em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão.

Segundo o ministro, a suspensão de todos os processos “confere maior efetividade ao sistema de julgamento de Recursos Representativos da Controvérsia”, pois “evita-se a realização de atos processuais que, ao final, poderão se revelar inúteis, bem como se previne a prolação de decisões conflitantes da orientação a ser firmada, a interposição de recursos desnecessários e o levantamento de valores em execuções provisórias”.

Até dezembro de 2015, quando a suspensão abrangia apenas recursos especiais e recursos ordinários em juizados especiais, havia 1.446 processos suspensos pela determinação do ministro.
Como a decisão de suspender todas as ações no país foi proferida no final de dezembro, os tribunais estaduais ainda não informaram ao STJ o total de processos suspensos.

Processo: MC 25323, Resp 1551956

Fonte: Superior Tribunal de Justiça, 03/02/2016

Carnês do IPTU em Nova Friburgo não serão mais enviados pelos Correios

Os carnês do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) 2016 não serão mais enviados pelos Correios para os proprietários de imóveis em Nova Friburgo. Na manhã de sexta-feira, 29 de janeiro, o secretário municipal de Finanças, Desenvolvimento Econômico, Planejamento e Gestão, Juvenal Condack, anunciou, em entrevista coletiva, que os boletos do imposto já estão disponíveis para impressão, desde o último dia 10 de janeiro, na página da prefeitura na internet e também nos postos de atendimento e nas agências do banco Bradesco.  

“O município investiu mais de R$ 200 mil com a impressão e o envio dos carnês para os imóveis pelos Correios e mais da metade dos proprietários não receberam os carnês do IPTU em casa devido a erros cadastrais nos endereços e também por causa das falhas de entrega dos Correios. Esse problema é antigo em Nova Friburgo. Por causa disso, muitos carnês voltam para a prefeitura ou vários contribuintes acabam recebendo o carnê vencido. O objetivo dessa mudança, portanto, é cortar gastos e reduzir os custos com a impressão e manipulação dos carnês, tornando a operação de cobrança do IPTU mais eficiente e cômoda para o contribuinte”, justifica o secretário.

Com o número de inscrição municipal do imóvel em mãos, os proprietários podem emitir os boletos no site www.pmnf.rj.gov.br e também nos postos de atendimento, localizados no prédio da Fundação Dom João VI (antiga Oficina Escola de Artes), na Praça Getúlio Vargas, na Sala do Empreendedor (salão azul da prefeitura) e no setor de dívida ativa, no prédio sede da Prefeitura de Nova Friburgo, na Avenida Alberto Braune, 225. Há postos também nas subprefeituras de Olaria, Campo do Coelho e Conselheiro Paulino.

“Em breve, a impressão dos boletos estará disponível nas subprefeituras dos distritos de Lumiar e São Pedro da Serra. Além disso, a Secretaria Municipal de Finanças fez um convênio com o Bradesco, que permitirá aos contribuintes  emitir e, se preferirem, já efetuarem o pagamento dos boletos do IPTU no próprio banco”, conta Juvenal Condack.
Cota única até 19 de fevereiro

Os proprietários de imóveis em Nova Friburgo arcam este ano com aumento de 10,33% no IPTU. O percentual corresponde ao acumulado da inflação no ano medido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), do IBGE. A correção foi divulgada fim de dezembro, no Diário Oficial do município.

Segundo a Secretaria de Finanças, o pagamento em cota única — somente uma parcela — deve ser efetuado até o dia 19 de fevereiro e terá desconto de 10%. O cálculo da cota do IPTU 2016 virá discriminado no carnê, com o decréscimo. Em 2015, o desconto foi de 8% e a primeira parcela foi cobrada em março.

“O aumento de 2% do percentual de desconto visa manter a atratividade do pagamento à vista para aqueles que dispõem de disponibilidade de recursos aplicados ou que poderiam ser aplicados no mercado financeiro. É o reconhecimento do aumento das taxas de juros vigentes nas operações bancarias do país.

O vencimento da primeira parcela em fevereiro de 2016 visa minimizar as dificuldades financeiras enfrentadas por praticamente todos os órgãos da administração pública do país. Nova Friburgo, apesar de estar com todos os seus compromissos em dia (servidores, fornecedores e prestadores de serviços), continua correndo o risco de ter seus programas prioritários afetados pela queda generalizada nas transferências do estado e governo federal”, explica o secretário.

Os contribuintes que optarem por pagar o imposto parcelado, sem o desconto, deverão fazê-lo em dez cotas. Assim como a cota única, a primeira parcela também vence no 19 de fevereiro. As demais terão vencimento sempre no dia 19 de cada mês. Nos carnês é cobrada também a Taxa de Coleta de Lixo Doméstico (TCLD), cujo montante é repassado pela prefeitura à Empresa Brasileira de Meio Ambiente (EBMA), responsável pela coleta de lixo no município. A prefeitura espera arrecadar em torno de R$ 20 milhões com o pagamento do IPTU 2016.

O número de proprietários de imóveis com o imposto atrasado supera os 30% entre todos os contribuintes de Nova Friburgo. Diante da necessidade de arrecadação devido a recessão porque atravessa o país, ainda não foi definido se a Secretaria de Finanças realizará, neste ano, mutirões da dívida ativa, em que os contribuintes inadimplentes ganham descontos para regularizar os impostos atrasados.

“Como é um benefício com desconto, o mutirão depende da aprovação da Câmara de Vereadores, mas ainda não posso afirmar se realizaremos essas ações neste ano”, disse Juvenal Condack.    Legalmente, o contribuinte inadimplente corre o risco de, em casos mais graves, ter de cobrir os débitos fiscais com o leilão do seu imóvel.

(A Voz da Serra)

Responsabilidade do síndico

A saúde e a segurança do trabalhador são de responsabilidade do empregador. No caso dos condomínios, a atribuição do cumprimento desses cuidados é do síndico em exercício.

Para cumprir efetivamente essa obrigação, cabe ao síndico constantemente fiscalizar que o condomínio entregue em perfeito estado de conservação e funcionamento todas as ferramentas e utensílios aos seus funcionários, os protegendo contra os riscos de acidentes ou doenças profissionais inerentes às atividades por cada um deles desenvolvidas.

Entende-se como Equipamento de Proteção Individual (EPI) todo aquele aparato cujos componentes previnem e reduzem substancialmente a possibilidade de ocorrências de acidentes do funcionário no exercício de suas funções diárias.

Essa verificação deverá fazer parte prioritariamente das tarefas do síndico ao iniciar suas atividades no condomínio. Isso porque, em caso de acidente, a responsabilidade pela omissão poderárecair sobre ele.

O tema é regido pela Norma Regulamentadora NR06, do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE).De acordo com a mesma, cabe ao condomínio adquirir o equipamento adequado para cada atividade; exigir o seu uso; orientar e treinar o trabalhador sobre o uso adequado dos EPIs; substituir imediatamente o equipamento danificado; além de registrar o seu fornecimento ao trabalhador.

A comprovação da entrega ao trabalhador é item de fundamental importância nos casos de acidentes, tanto nos de menor quanto nos de maior gravidade. Por essa razão, é essencial realizar o registro do fornecimento dos equipamentos, o que poderá ser efetuado adotando-se livros, fichas ou sistema eletrônico.

Ao funcionário também são atribuídas algumas responsabilidades. A ele, cabe cumprir as determinações de usar corretamente os referidos equipamentos, utilizá-los exclusivamente para o fim que se destina, além de comunicar imediatamente ao síndico ou seu preposto qualquer situação que impossibilite o seu uso.

A não observância dessas determinações acarretará as sanções previstas na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), que vão de advertência, suspensão até ao desligamento do condomínio por justa causa.

Como exemplo de EPIs mais frequentemente utilizados nos condomínios, há luvas,máscaras,protetores auriculares e botas de borracha, para faxineiros; protetores auriculares, ocular e facial, e máscaras com ou sem filtro, para jardineiros; capacetes, aparatos de proteção para os pés e pernas, além de cintos de segurança, para os profissionais de manutenção, isso entre outros equipamentos destinados para cada tipo de função.

É fundamental ressaltar que não basta apenas disponibilizar e entregar o equipamento para o trabalhador. É preciso e indispensável fiscalizar o uso do mesmo permanentemente, sob sério risco de aplicação de penalidades pelo órgão regional do MTE, além de prejuízos financeiros com eventuais indenizações causadas a funcionários acidentados decorrentes de sua não utilização.

Infelizmente, muitos são os condomínios que não dão a devida importância ao tema. Fazer da norma do uso de EPIs um costume, avaliando as características de cada condomínio, é obrigação do síndico, não apenas por tratar de determinação legal, mas para manter a integridade física dos trabalhadores de cada empreendimento. Assim, todospoderão executar suas tarefasdiárias de forma eficiente e segura.

* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH – diretoria@gk.com.br