Comprar imóvel em Inventário

É possível comprar imóveis que fazem parte de um inventário por morte do proprietário. 

Entretanto, faz-se necessário um cuidado maior com a documentação e o comprador deve estar ciente, também, de que só poderá fazer o registro do imóvel para o seu nome após o término do inventário.

A listagem dos bens da pessoa falecida (cujo termo técnico jurídico são as "primeiras declarações"), dependendo da quantidade de imóveis e outros bens pode demorar em razão de vários fatores,como organização dos documentos; se os imóveis estão ou não legalizados; se a pessoa falecida tinha a escritura de comprar e venda registrada ou somente a promessa de compra e venda ou mesmo apenas a posse sobre o imóvel; o que pode fazer com que o processo de inventário leve anos para chegar ao final. Dessa forma, o comprador fica inseguro até o fim do processo.

Há duas formas de inventário: o judicial e o extrajudicial. Ambas exigem a assistência de advogado, que apresenta as primeiras declarações e partilha dos bens do falecido entre os herdeiros, que serão entregues no cartório judicial (vara de órfãos e sucessões ou varas de família, se o processo tramitar em fórum regional) ou extrajudicial (ofício de notas). A partilha é a forma como será distribuída a parte de cada herdeiro a que tem direito sobre o espólio (acervo de bens da pessoa falecida). A diferença entre as duas formas de inventário (judicial e extrajudicial) é o tempo que leva para terminar. Enquanto o extrajudicial pode ser finalizado em 30 dias, a forma judicial pode levar meses ou, até, anos, pois pode envolver herdeiros menores de idade, incapazes; herdeiros que morem fora do Estado ou do país; pode haver imóveis fora do Estado onde faleceu o proprietário; pode haver testamento para ser cumprido antes da abertura do inventário, por exemplo.

É importante que se procure a assistência jurídica de um advogado especialista em inventários. O advogado não pode garantir ao cliente um prazo máximo ou mínimo para que o inventário termine, uma vez que não depende dele o trâmite do processo. O comprador deve ficar atento a alguns detalhes: 1) Verificar a situação do processo; que fases e documentação ainda falta serem apresentadas no processo; a situação dos herdeiros (se são todos maiores de idade; capazes; estado civil; se há dívidas do espólio; se toda a documentação do imóvel está regular perante o registro de imóveis e prefeitura; se há ações judiciais contra o falecido ou o espólio, principalmente, ações de execução fiscal (na justiça federal ou estadual) ou ação trabalhista ou ação cível (até mesmo de ação de vara de família) que possam levar o imóvel à penhora, pois, quem compra acaba pagando as dívidas que existem sobre o imóvel.

A compra de um imóvel que esteja em um processo de inventário por morte do proprietário exige a concordância de todos os herdeiros. A compra pode, até, ser negociada diretamente com os herdeiros, mas, é imprescindível a autorização judicial. O que traz uma segurança para o comprador. É o que os advogados especialistas em direito orfanológico recomendam, mesmo que a transação de compra e venda do imóvel que faz parte do acervo do espólio seja negociado antes da abertura do inventário entre o pretenso comprador e os herdeiros. A melhor forma e recomendável é que a transação seja judicialmente, com a autorização do juiz do inventário, pois se tem a garantia do bem.

O surgimento de um herdeiro, em algum momento da fase processual do inventário judicial, por exemplo, pode colocar em risco andamento do processo de inventário, pois a pessoa pode querer a parte dela e reclamar que o bem que ela tem direito foi vendido, chegando a requerer a anulação do processo de inventário.

É de suma importância que os herdeiros informem ao advogado do processo de inventário toda as informações referentes a todos os parentes, até mesmo aquelas consideradas irrelevantes, se o falecido tinha algum filho, fruto de relação extraconjugal; um dívida que exista e precisa ser paga, por exemplo. A maior dificuldade é se houver um contrato de venda particular do imóvel que os herdeiros não saibam e a pessoa que comprou tem uma posse/direito e ação sobre o bem, que não esteja averbada em cartório de registro de imóveis.

Cresce número de construtoras que fecham as portas e prejudicam mutuários

Consumidor só tem uma alternativa no caso de falência da empresa: formar comissão para assumir as obras

Para deixar de morar de favor, Lilia Aparecida, 28 anos, decidiu comprar um imóvel na planta na região do Itaquera, zona leste de São Paulo, em 2010, pela construtora Mudar — ex-patrocinadora de um quadro do programa Domingo Legal, do SBT.

Lilia, que é analista de departamento pessoal, planejava morar no apartamento novo em 2011, junto com o pai, que está com Mal de Alzheimer.

Pouco antes da data da entrega do imóvel, contudo, a construtora informou que o prazo iria aumentar. A data foi postergada mês a mês, até que o prédio parou de ser construído em 2012, na fase final de acabamento.

Com a interrupção, não só os mutuários ficaram sem os imóveis, como as unidades foram ocupadas por sem-teto."Moro de favor. A qualquer momento podem pedir para eu sair e não terei mais para onde ir com o meu pai", diz Lilia, que deu R$ 18 mil de entrada e teme não reaver o dinheiro.

Ao procurar a empresa, a analista descobriu que foi pedida a falência da construtora no Rio de Janeiro no início de março — o estopim para a mutuária decidir entrar com ação na Justiça. "Acabou com a minha vida. Achei que seria uma boa oportunidade para eu mudar de vida, como ela [a empresa] mostrava na televisão, mas acabei perdendo tudo", avalia.

Falência de construtoras

Casos como o de Lilia não são isolados. A quantidade de construtoras que faliram ou fecharam as portas em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais tem crescido nos últimos cinco anos.

Minas Gerais apresenta a situação mais grave. De acordo com a Junta Comercial, a alta foi de 150% — 118 construtoras fecharam [número que inclui falências] em 2008, contra 295 no ano passado.

No Rio de Janeiro, enquanto 128 construtoras fecharam as portas em 2008, em 2013 esse número aumentou para 162 — uma alta de 26,5%, informa a Junta Comercial.

Em São Paulo, o número de falências de construtoras aumentou de dois casos em 2012, para três em 2013. Em relação a 2010, o número manteve-se igual, segundo a Junta Comercial do Estado de São Paulo.

O pior ano em termos de quebra de construtoras foi em 2011, quando sete construtoras pediram falência no Estado.

De acordo com Marcelo Tapai, advogado especialista em questões imobiliárias e presidente do Comitê de Habitação da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), a Mudar tem obras inacabadas em São Paulo, Rio de Janeiro e Maranhão — todas com foco em mutuários de baixa renda.

O que deve ser feito

"A única coisa que os mutuários podem fazer caso não receberam o dinheiro é se organizar em assembleia e formar uma comissão de compradores para questionar e comandar o andamento das obras", explica o advogado.

Processar a companhia por danos morais e materiais é alternativa também, mas o pagamento só ocorrerá após a ordem de preferência da Justiça. Ou seja, depois de trabalhadores e impostos — o que pode não compensar para o mutuário (confira 7 dicas de como se proteger no quadro abaixo).

A auxiliar contábil Raquel Nascimento, de 31 anos, entrou com ação por danos morais e materiais contra a Mudar, após comprar imóvel no bairro do Butantã, zona oeste de São Paulo, em 2011, e até hoje não ver a construção avançar do primeiro andar.

Falência de construtoras em São Paulo

Quantidade de empresas que fecharam as portas desde 2011

Fonte: Jucesp

"É uma grande frustração ter perdido R$ 15 mil e o sonho do imóvel próprio. Tinha casamento marcado em 2012, mas acabei casando no ano seguinte para morar de aluguel", recorda.

Procurada pelos telefones informados no site e por e-mail, a Mudar não se manifestou.

Já o Siqueira Castro Advogados, que cuidava da construtora, deixou de atender a conta por falta de pagamento. Por este motivo, segundo Fábio Kurtz, sócio da empresa, o escritório pediu falência da Mudar no Rio de Janeiro há 20 dias. "Agora, o juiz é quem vai decidir o futuro da construtora", afirma ele.

O famoso caso da falência da Encol

O caso mais famoso de falência de construtoras foi o da Encol, em Goiânia. A construtora pediu concordata em 1997 e teve a falência decretada, deixando 710 prédios inacabados e 42 mil mutuários sem os imóveis.

Sem previsão de receber indenização da empresa, muitos mutuários decidiram assumir a construção dos imóveis, formando associações para dar continuidade às obras.

Segundo Caroline Machado Ferreira, advogada responsável pela massa falida, a falência da construtora está em sua fase final.

"Vamos levantar os débitos trabalhistas para depois ver se sobra dinheiro para pagar o dinheiro dos mutuários", afirma ela.

O contador Arnaldo Barata, de 49 anos, comprou um apartamento da Encol em 1996, no Ipiranga, zona sul de São Paulo. Com a falência da construtora, ele e outros moradores tiveram de formar uma comissão para pedir alvará para outra construtora terminar as obras do prédio.

Resultado: o imóvel só foi entregue em 2010. "Morei com parentes, de aluguel e até cheguei a comprar outro imóvel. Tive três endereços diferentes até o meu apartamento ficar pronto", recorda o contador.

De acordo com o mutuário, o processo contra a construtora foi movido coletivamente e não houve pedido de danos morais e materiais.

"Só queria que meu imóvel ficasse pronto porque já tinha pago 50% dele [hoje, o apartamento vale R$ 850 mil]. Quando a empresa quebrou, fiquei a ver navios", retrata o contador.

Como se prevenir da falência de construtoras

1- Averbar o registro de promessa de compra e venda à matrícula

2- Conferir no contrato se existe patrimônio de afetação (ele desvincula o imóvel do patrimônio da empresa)

3- Checar o histórico da construtora no Procon e em sites de defesa do consumidor

4- Conferir a saúde financeira da construtuora antes de fechar negócio

5- Buscar um advogado para auxiliá-lo na leitura do contrato

6- Conferir o andamento de outras obras da construtora

7- Conversar com mutuários de outros empreendimentos

Fontes: Tapai Advogados e Associação Nacional dos Mutuários 

6 dicas para o procedimento na venda de um imóvel

Todos os proprietários de imóveis devem estar cientes de que no momento em que ocorra a decisão de comercializar seus bem, vários compromissos e atitudes devem ser tomados. 

Abaixo listamos 6 dicas de como proceder na hora de vender seu imóvel: 

1 – Solicite a opção de vendas (contrato de corretagem com exclusividade), documento este que além de ser uma obrigatoriedade para que o corretor anuncie o imóvel, conforme disposto no art. 16, item XVIII, da Lei 6.530 de Maio de 1978/Resolução 458/95 – COFECI, é fundamental para aumentar o valor do imóvel; 

2 – Disponibilize todos os documentos necessários e exigidos legalmente para que seja executada a venda do seu imóvel, ou seja: IPTU, ônus reais, Justiça Federal e Comum e Cartório de Distribuição; 

3 – Faça um acordo prévio de quem se responsabilizará pelo pagamento dos impostos do imóvel durante o tempo em que o imóvel estiver à venda, como: IPTU, condomínio, água luz, etc.; 

4 – Sempre que houver confirmação do negócio por meio do pagamento de um sinal, peça maiores informações à imobiliária quanto a Lei de Arras, documento previsto no art. 1095 do Código Civil Brasileiro que garante o aumento da segurança de ambas as partes durante a compra; 

5 – Examine o contrato minuciosamente antes de assinar qualquer documentação e não admita afirmativas e promessas não escritas; 

6 – Procure exigir que o pagamento seja realizado com moeda corrente e/ou cheque administrativo.

Reformas ganham norma técnica e terão que ser submetidas à análise profissional

Essas normas visam evitar obras clandestinas que coloquem em risco o condomínio e a vida da população

A partir do dia 18 de abril, todas as reformas de imóveis que alterem ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise de um profissional, podendo ser construtora, incorporadora, projetista, engenheiro ou arquiteto. 

A norma indica a consulta prévia ao incorporador ou responsável técnico pelo projeto original da edificação ou, na falta deles, a um profissional habilitado, para saber quais as condições da construção e o que precisa ser feito. “O controle do processo é fundamental”. Além de fazer os projetos e identificar os responsáveis por todas as fases da obra, é preciso registrar tudo isso, documentar e arquivar os papéis. 

A norma orienta ainda o proprietário ou responsável legal pelo prédio a informar em detalhes o usuário ou o síndico sobre o plano de manutenção a partir da reforma. “A norma não serve só para os condomínios. É também para as demais edificações, como um prédio locado para vários inquilinos", destaca Pina. “O texto define as condições de manutenção, que não podem cessar nem durante a obra. A reforma não pode bloquear as rotas de fuga e as saídas de emergência”, aponta. 

Depois da análise, o síndico ou a administradora, com base em parecer de um especialista, poderão autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação. 

As normas técnicas, que foram determinadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), visam evitar obras clandestinas que coloquem em risco a vida da população. 

Fim do Amadorismo 

A nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “‘Zé da colher’, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo” e “privilegia a boa técnica”.

Faça você mesmo: um cabideiro de madeira envelhecido

Confira cada passo da técnica que utiliza apenas alguns pedaços de MDF, tinta e ferramentas básicas

Com apenas alguns pedacinhos de madeira e um pouco de criatividade é possível ter uma peça totalmente reformada dentro de casa. Confira as dicas da artesã Veronica Kraemer do blog ‘Além da Rua Atelier’ e faça você mesmo um cabideiro de madeira com aparência de demolição.

Cabideiro (Fotos: Divulgação/Além da Rua Atelier)

Passo a passo do cabideiro:

Lista de material:
- MDF e compensado
- Serra Tico-tico
- Tinta PVA
- Água Raz
- Betume da judéia
- Trena
- Pincel
- Tinta esmalte a base de água
- Trincha
- Lixa 60

De acordo com a artesã, o primeiro passo é separar os pedaços de madeira (MDF e compensado) e cortar. Se você não tem como cortar, algumas lojas de materiais de construção e até um marceneiro fazem isso por você.

2 – Em seguida, pinte os pedaços de madeira de branco. É preciso pintar os dois lados

3 – Depois do fundo branco, vamos aplicar o betume da judéia

4 – Depois da peça seca, vamos à pátina. Aplicar tinta esmalte a base de água

A pátina é bem simples. Basta molhar a trincha (que é um pincel mais largo) na tinta e depois tira o excesso na lata mesmo, como se estivesse secando o pincel. Ele fica com bem pouca tinta. Daí, você vai passando bem levemente, suavemente, seguindo sempre a mesma direção. Parece complicado mas é só treinar um pouco. Quando a tinta da trincha acabar, repita o processo.

É possível fazê-lo branco, mais escuro ou utilizar várias cores

5 – Depois de seco, é só fazer o desenho que quiser

Para finalizar é só usar a lixa 60 para dar um ar envelhecido, colocar os ganchinhos para pendurar o quadro na parede e os da frente.

Imóvel de alto padrão encalha e vendedores admitem baixar preço

Número de interessados em comprar imóvel de quatro ou mais dormitórios foi quase a metade das ofertas de venda

A quantidade de imóveis à venda no Brasil foi maior que a de potenciais compradores no ano passado, apontou o relatório Dados do Mercado Imobiliário de 2013, elaborado pelo site VivaReal. Enquanto os anúncios de venda representaram 86% da oferta total, os visitantes interessados em comprar não ultrapassaram 65%.

Esta lacuna foi totalmente puxada pelos imóveis de alto padrão, a partir de três quartos. A procura por unidades a partir de quatro dormitórios (9,51%) foi equivalente a quase metade da oferta (17,40%) no último trimestre do ano passado.

Da mesma forma, os imóveis com três quartos representaram 45% de toda a oferta de venda no País, vencendo de longe o segundo colocado – o imóvel de dois dormitórios, que teve 31,8% dos anúncios.

Os de um e dois quartos, contudo, apresentaram um número de interessados superior ao de vendedores, revelou o levantamento.

O preço médio do metro quadrado nos imóveis mais amplos também foi mais atrativo que nos pequenos. Enquanto o de um dormitório custou, em média, R$ 5.166,67 o metro quadrado, o de quatro saiu 6% mais barato, a R$ 4867,49.

É justamente nos imóveis maiores onde estão as melhores oportunidades em 2014 para quem sonha em comprar a casa própria, na opinião da consultora financeira Suyen Miranda, que analisou os dados do VivaReal.

“É notável que os imóveis deste padrão, acima de R$ 700 mil, sofreram uma redução de valor devido à maior oferta no mercado. Se o consumidor tiver condições de comprar para morar, é um momento oportuno”, avalia.

Suyen atribui o aumento da oferta destes imóveis à maior aposta das incorporadoras por empreendimentos de alto padrão, que teria ocorrido poucos anos atrás e refletido no mercado atual.

Falta de procura obrigou proprietário a baixar o preço

Não há dados no Brasil que mapeiem os valores negociados (preço real da operação) na venda imobiliária. Índices como o FipeZap medem somente os preços anunciados no mercado.

Contudo, o descolamento entre oferta e demanda pode ser o primeiro sinal para a falta de liquidez de um imóvel (dificuldade em vendê-lo em pouco tempo). Com menos interessados no bem, o proprietário pode ser obrigado a reduzir o preço de venda para tentar fechar o negócio.

Foi o que aconteceu com o designer Marcel Leal, de 38 anos, que há oito meses tenta vender um lote residencial de 518 metros quadrados em Itupeva, no interior paulista. Sem interessados no negócio, ele já baixou o valor do bem em 20% para atrair potenciais compradores, ainda sem sucesso.

Quando colocou à venda, o metro quadrado do terreno valia R$ 430. Hoje, a revenda está em torno de R$ 400. Mesmo reduzindo o valor de venda de R$ 225 mil para R$ 195 mil, não atraiu nenhuma proposta.

“A cidade está em crescimento, o lote fica em um excelente condomínio e bem localizado. Os investimentos estão indo para outro lugar. Com lançamentos pipocando, as revendas ficam para trás mesmo”, diz o proprietário.

Sem interessados, vendedor prefere manter o preço no Rio

O motorista carioca Wagner Souza, de 34 anos, está sentindo na pele a demora em encontrar um interessado em seu apartamento de três dormitórios, localizado no bairro da Tijuca, no Rio de Janeiro.

Faz quatro meses que Souza anunciou o imóvel de 75 metros quadrados por R$ 390 mil, mas até agora, não houve procura. Ele se diz surpreso com a situação. “Não tenho interesse em negociar o preço, que já está abaixo do ideal no momento”, conta.

Contudo, Souza admite que se houver potenciais compradores no futuro, pode até negociar descontos na venda, de acordo com as propostas que vá receber no imóvel que possui condomínio e vaga na garagem.

Para o investidor – que compra para revender ou alugar – a melhor opção de negócio no momento, de acordo com a consultora Suyen, é o imóvel de um dormitário, bem localizado e próximo a serviços de transporte público, como trem e metrô. “Isso vale para todas as grandes cidades com problemas de mobilidade”.

Valor do metro quadrado sobe 7% no País

Ainda segundo a pesquisa do VivaReal, o preço médio do metro quadrado ofertado para venda no Brasil foi de R$ 4.300. A valorização chegou a 7% ao longo do ano passado em todo o País.

As cidades do Rio de Janeiro e São Paulo permanecem como as mais caras, com preço médio anunciado de R$ 7.138 e R$ 6.308, respectivamente. Em ambas, os preços de aluguel também foram os mais altos do Brasil.

Em pelo menos 11 capitais brasileiras, comprar um apartamento de dois dormitórios significou desembolsar, em média, acima de R$ 300 mil.

As cidades que mais tiveram valorização do metro quadrado foram Fortaleza (18%), Rio de Janeiro (18%), Salvador (11%) e São Paulo (10%). Florianópolis sofreu desvalorização de 1% no período.

Imóveis de alto padrão têm oferta maior em São Paulo

A lacuna entre oferta e demanda de imóveis na capital paulista também foi expressiva no ano passado: os vendedores representaram 84% do total, ao passo que os compradores interessados foram 55%.

Mas isso varia muito conforme o tamanho do imóvel. A demanda por unidades de até 60 metros quadrados foi o dobro da oferta. Já os imóveis com tamanho entre 250 e 400 metros quadrados tiveram um abismo entre oferta e procura: o número de vendedores (10,22%) foi três vezes maior que o de interessados (3,41%).

Enquanto isso, a oferta por imóveis entre 151 e 250 metros quadrados foi duas vezes maior que a demanda, de acordo com o VivaReal.

A procura por aluguel, por sua vez, representou quase metade de todo o interesse por imóveis em 2013, enquanto a oferta foi bem menor. Apesar de o aluguel gerar 45% da demanda no site, ele representou apenas 16% da demanda.

O preço médio do metro quadrado em São Paulo cresceu 10% em 2013, de modo que nove dos 10 bairros mais caros da cidade apresentaram preço acima de R$ 10 mil o metro quadrado.

Fonte: iG

Corretor de Imóveis, pagar ou não a contribuição sindical?

Muitos sãos os colegas de profissão, em várias regiões do Brasil, que me questionam sobre as cobranças da contribuição sindical. Assim, de forma a esclarecer essas dúvidas, decidi elaborar este artigo. Obviamente que, se pararmos para pensar, logo teremos a certeza de que qualquer associação, conselhos, sindicatos, necessitam de dinheiro para se movimentar, para trabalhar e oferecer os serviços a que se destinam. Então, é fatídico que o nosso sindicato necessita receber as contribuições, independentemente de o profissional ser ou não sindicalizado. Desta forma, todo o profissional deve pagar contribuição sindical.

Agora, ainda dentro deste polêmico tema, surgem dois novos questionamentos: qual o valor a ser pago? O Sindicato pode privar ou cercear o direito da atuação profissionalmente, por falta de pagamento da contribuição sindical?

Antes de mais nada devemos esclarecer:

Majoritariamente, entende-se que a contribuição sindical e a contribuição-anuidade não se confundem. A primeira, que tem como destino os sindicatos, é de natureza compulsória, na conformidade do que prevê o Inc. IV do art. 8º da Constituição Federal de 1988 c/c Arts. 578 e 579, da CLT. (VideLei nº 11.648, de 2008) e (Redação dada pelo Decreto-lei nº 229,de 28.2.1967)     (VideLei nº 11.648, de 2008)

A contribuição-anuidade, destinada aos profissionais liberais inscritos em seus respectivos Conselhos Profissionais, tem por finalidade subsidiar de recursos os referidos órgãos fiscalizadores. Nessa questão, inclusive, faz-se mister ressaltar que a finalidade dos Conselhos envolve interesse público.

Assim, por terem natureza jurídica distinta, as contribuições (sindical e anuidade) podem ser cobradas, sem que se fale em bitributação. Entretanto, a contribuição sindical do profissional liberal deve observar os limites da lei, no caso, da Consolidação das Leis do Trabalho. É nesse contexto, que o Inc. II do Art. 580 da CLT ganha relevância. (Redação dada pela Lei nº6.386, de 9.12.1976)   (Vide Lei nº 11.648, de2008) e, ainda, (Redação dada pela Lei nº7.047, de 1º.12.1982)

No contexto acima, com a extinção do Maior Valor de Referência (MVR), o MTE produziu uma nota que atualizou o valor legal na moeda atual, ou seja, o real. Cuida-se do teor da Nota Técnica 5/2004. Nesse documento, o valor da contribuição sindical para o profissional liberal é de R$ 5,70 (cinco reais e setenta centavos).

Não menos importante, cabe enaltecer que o MTE apenas atualizou o valor legal, não o modificando. Caso ocorra interesse em sua modificação, faz-se mister que a mudança ocorra na lei, o que escapa às competências da Pasta Ministerial.

De outra forma, não se pode olvidar que a Nota Técnica 5/2004 é, inclusive, citada pela mais alta Corte Trabalhista do país (TST), melhor descrito no link abaixo:

https://www.google.com.br/#q=nota+t%C3%A9cnica+5%2F2004+mte.

Noutro enfoque, tem-se que o próprio contribuinte pode recolher o valor correspondente em benefício da entidade sindical por meio de guia fornecida pelo site Caixa Econômica Federal. Depois de recolher, guarde o comprovante de pagamento e apresente para entidade, caso ela continue a insistir na cobrança.

Na questão relacionada ao cerceamento da atividade por não recolhimento sindical, tem-se que, de início, saber que a contribuição sindical possui natureza de tributo, portanto ostenta a característica da obrigatoriedade.

Especificamente sobre o tema, sabe-se que o Supremo Tribunal Federal já entendeu que o não pagamento de tributo (inclui-se a contribuição sindical) resulte em sanções ao contribuinte tido como inadimplente, sem que seja oportunizado o contraditório e ampla defesa.

De outra maneira, o STF privilegiou o direito de exercício da atividade profissional. Nessa ordem de ideias, impediu que determinado sindicato vinculasse o exercício profissional da atividade ao prévio pagamento de contribuição sindical.

Ademais há dois entendimentos sumulados no STF que reafirmam a impossibilidade de sancionar determinado contribuinte por não recolhimento de tributo. Trata-se das Súmulas 70 e 547 daquela Corte.

Ante ao exposto, o Sindicato pode até exigir judicialmente o pagamento da contribuição sindical. Contudo, não pode impedir o exercício da atividade do profissional como forma de coagir o contribuinte a recolher o tributo.

Essas, nobres colegas, são as informações que submeto ao vosso conhecimento.

Abraço do amigo, Corretor RODRIGO BARRETO.

Por: Rodrigo Barreto

Diretor Comercial na Baroli Imóveis, Corretor de Imóveis, Membro: NAR of Realtors® USA, Administrador de Empresas, Habilitado em Marketing, Professor, Palestrante, Escritor e Autor do livro Captação de Imóveis.

Site: www.corretorrodrigobarreto.blogspot.com

Comissão do Corretor de Imóveis é devida pela aproximação das partes na concretização do negócio

O Corretor de Imóveis tem Direito a Comissão, Mesmo que o Negócio Não se Conclua.

O CRECI tem uma opinião sobre o assunto, e essa opinião se resume no seguinte: quanto o comprador procura uma imobiliária ou corretor de imóveis, credenciado, afim de comprar um imóvel, ele procurou pois não tinha conhecimento do imóvel que estava disponível a venda, e neste ato se utilizou da assessoria especializada técnica documental do corretor de imóveis para localizar o imóvel, o proprietário, e fazer a oferta. O comprador diz que não se interessa por aquele imóvel, e alguns dias depois volta para fechar negócio diretamente com o proprietário, descartando todo o serviço já prestado pelo corretor. Mas nesse caso o corretor de imóveis tem direito a comissão, pois o comprador se utilizou do serviço do mesmo para ter acesso a informação privilegiada, e ainda mais, pode ser processado, igualmente deve se proceder com o proprietário que cedeu ao golpista.

“Honorários do corretor independem da conclusão do negócio”

Esse é o entendimento da Diretoria do CRECI SP, que vai ao encontro de várias decisões judiciais dando ganho de causa aos corretores de imóveis.

Para o presidente da entidade, José Augusto Viana Neto, a partir do momento em que o profissional aproxima as partes, efetivamente, já está exercendo seu papel na transação, sendo-lhe devida, portanto, a comissão referente.

“Os corretores, assim como quaisquer outros trabalhadores, desempenham suas funções com responsabilidade, tendo, portanto, direito à remuneração. Não podemos aceitar que, após a sua decisiva assessoria, esses profissionais sejam aviltados em sua rotina de trabalho, por vendedores ou compradores que lançam mão das informações que lhes foram passadas para fechar o negócio direto.”

Viana comentou que já houve julgamento favorável à categoria por parte da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Na mencionada ação, o corretor alegava ter direito a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de sua venda. Em primeira instância, os juízes reduziram a comissão a 1% do total do negócio e, após apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul aumentou o percentual para 6%, considerando que, mesmo tendo havido demora no fechamento da transação, esta não fora de responsabilidade do intermediador, que participara efetivamente da negociação.

“Quando nos deparamos com entendimentos como esse por parte da Justiça, ficamos bastante satisfeitos, pois eles são o devido reconhecimento à categoria por sua importante atuação no mercado imobiliário”, ressaltou o presidente.

Corretor de imóveis não precisa concluir negociação para receber comissão

Se o corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do imóvel e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça que, por maioria, acompanhou o entendimento da relatora ministra Nancy Andrighi.

Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.

O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.

As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.

Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. “Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário”, acrescentou.

“Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente”, explica a relatora. E completa: “Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.”

A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.

A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído. 

Fonte: STJ (Superior Tribunal de Justiça)