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Imóvel adquirido antes da união estável não entra na partilha de bens

O imóvel adquirido por um dos companheiros antes da união estável não se comunica ao outro companheiro, mesmo que o bem tenha sido incorporado ao patrimônio durante a união por meio de escritura definitiva de compra e venda lavrada em cartório de registro de imóveis. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de uma filha contra a ex-companheira de seu falecido pai.

A filha alegou violação ao artigo 1.790 do Código Civil e afirmou que a ex-companheira não teria direito à meação da casa adquirida pelo pai antes do início da união estável, mesmo com a incorporação do imóvel ao patrimônio durante a união.

Conforme os autos, o imóvel foi comprado de forma parcelada em 1974 e quitado em 1979, período em que o pai da recorrente já estava em união estável. A união foi iniciada em 1978. Entretanto, apenas em 2004 foi lavrada a escritura definitiva do imóvel, quando passou a fazer parte do patrimônio de seu pai. Antes, portanto, da lei da união estável (Lei 9.278/1996).

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso “não há referências nos autos de que a ex-companheira tenha contribuído para a aquisição do imóvel neste último ano de pagamento, a fim de que sustentasse o direito à meação proporcional ao esforço comprovado”.

O relator destacou que, como a presunção de mútua assistência para a divisão igualitária do patrimônio, adquirido durante a união estável, só foi reconhecida pela Lei 9.278/96, “a tendência é admitir que, antes de sua vigência, havia a necessidade de prova da participação” da companheira para ter direito à meação.

Processo: REsp 1324222

Fonte: Superior Tribunal de Justiça, 15/10/2015

Comissão aprova gratuidade de certidões para pessoas desempregadas ou de baixa renda

A Comissão de Trabalho, de Administração e Serviço Público aprovou proposta que torna gratuita a emissão de certidões, por cartórios de distribuição, para pessoas desempregadas ou com renda mensal de até dois salários mínimos. Entre as certidões emitidas por esse tipo de cartório estão aquelas conhecidas como certidões de “Nada Consta”.

O substitutivo prevê mecanismo de compensação financeira para os cartórios. Pelo texto aprovado, o valor das certidões será ressarcido ao cartório por fundo público de custeio, instituído por lei em cada unidade da federação. A proposta acrescenta dispositivos à Lei 9.265/96, que dispõe sobre a gratuidade dos atos necessários ao exercício da cidadania.O texto aprovado é o substitutivo do relator, deputado Luiz Carlos Ramos (PSDC-RJ), ao Projeto de Lei 892/11, do deputado Antonio Bulhões (PRB-SP). O projeto inicial previa a gratuidade das certidões apenas para pessoas desempregadas ou em busca de emprego.

Alterações
O relator também acrescentou ao projeto inicial dispositivo prevendo que a comprovação do direito à gratuidade se dará mediante declaração do requerente, que obrigatoriamente deverá informar também a finalidade da certidão. No caso de essa declaração ser inverídica, será aplicada ao requerente multa de dois salários mínimos em favor do fundo judiciário, sem prejuízo das sanções previstas na legislação penal.

O texto aprovado também permite que os cartórios de distribuição forneçam certidões gratuitas destinadas à apresentação em atos negociais geradores de benefício financeiro ou patrimonial, bem como para fazer prova de idoneidade em entidades esportivas, de recreação e filantrópicas, salvo quando destinadas à atuação de crença religiosa.

Tramitação

A proposta será analisada, em caráter conclusivo, pelas comissões de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

5 hábitos que todo empreendedor deve ter aos finais de semana

Leia um livro para descansar a mente e ter mais criatividade no dia a dia (Foto: Reprodução)

Se você quer ser um empreendedor de sucesso deve adotar alguns bons hábitos na sua vida. Entre eles o de aproveitar o final de semana para relaxar, recarregar as energias e refletir sobre sua empresa. O empreendedor Timothy Sykes escreveu para o site Entrepreneur algumas ações saudáveis e positivas para você fazer aos finais de semana.

1. Recarregue suas baterias
Encontre um ritual que faça você se sentir com as energias renovadas e adote-o como hábito todos os finais de semana. Você pode optar por fazer exercícios, ouvir música ou passar um tempo com sua família. Lembre-se que você é como um carro, ou seja, não anda sem combustível. Mantenha sempre suas energias recarregadas para não falhar no meio do caminho.

2. Fique um pouco sozinho
Ficar sozinho dá a você a chance de pensar, refletir e planejar as suas tarefas futuras. Pode ser um bom momento para ler o jornal ou escrever um pouco. Alguns empreendedores defendem que escrever durante um tempo regular ajuda a mente a encontrar um caminho para resolver os problemas e conseguir novas ideias.

3. Desconecte-se do trabalho
Escolha um dia do final de semana para se desconectar totalmente do mundo. Esqueça os seus compromissos de trabalho e tire um tempo para relaxar. Evite checar seus e-mails – esse é um hábito que pode acabar com suas energias e criatividade.

4. Reflita
O que você fez de errado na semana passada? Como você pode melhorar suas ações? Os empreendedores de sucesso estão sempre refletindo. Investir tempo nesta tarefa é útil para ajudar sua mente a planejar estratégias futuras e alcançar o sucesso.

5. Planeje a semana seguinte
Empreendedores de sucesso não esperam a segunda-feira para planejar a semana. Domingo é o dia perfeito para sentar e desenhar um plano para cada dia. Refletir sobre a semana que passou ajuda muito na hora de pensar no futuro próximo. Use parte do dia para atualizar sua agenda e alinhar seus objetivos.

CDC: 5 dicas para os comerciantes e consumidores

Alguns clientes insistem em achar que possuem certos direitos, mas, as vezes mal sabem como funcionam as leis acerca da situação

Quem é empresário, seja fornecedor de produtos ou serviços, pode se deparar com situações complicadas com seus consumidores. Em comemoração aos 25 anos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), elencamos alguns detalhes importantes no que tange leis e direitos na esfera do consumo.

Quem nos ajuda nessa pauta é João Rafael Albuquerque Bacelar, assessor jurídico e colaborador do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados. Confira as dicas do especialista.

1.   A troca do produto não é obrigada a ser realizada em caso de defeito: o CDC estabelece prazo de 30 dias para que o produto vá para reparo. Não respeitado este prazo, existe a possibilidade de devolução do valor pago ou um novo produto. Porém, nada impede que a loja, de boa vontade, troque o produto para o consumidor;

2.   Aceitação de cheques e cartão de créditos ou débito não é obrigatória: é necessário, porém, que exponha tal informação no estabelecimento;

3.   O defeito do produto não exime o consumidor do pagamento das prestações: se um consumidor comprar um produto e este apresentar defeito, o procedimento adotado deve ser o apresentado no item “1” e isto não o exime de continuar cumprindo com o pagamento parcelado, mesmo que ainda não tenha usado a mercadoria adquirida e/ou esteja aguardando a volta do reparo. Em caso de não pagamento, o procedimento de cobrança adotado é o mesmo caso o produto não apresente defeito;

4.   O que “caduca” em cinco anos é o nome no Serasa, SPC e demais cadastros de inadimplentes, a dívida ainda existe e pode ser cobrada normalmente;

5.   Os sete dias de arrependimento da compra ou contratação de serviço não é para qualquer situação. Tal prazo se destina à situação de compra ou contratação feita fora do estabelecimento comercial, tendo como exemplos: internet, telefone, catálogos ou quando não se vê o produto de perto – estandes espalhados pelas ruas da cidade.

Construtora é condenada a indenizar consumidora por alteração em cláusula de contrato

A consumidora não recebeu o imóvel que adquiriu, apesar de ter pagado por dois anos as prestações do financiamento. A empresa ainda obrigou a cliente a optar pela aquisição de outro imóvel por um valor bem superior

Reprodução: www.pixabay.com

A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou a construtora MRV Engenharia e Participações a indenizar uma consumidora que não recebeu o imóvel que adquiriu, apesar de ter pagado por dois anos as prestações do financiamento. A empresa ainda obrigou a cliente a optar pela aquisição de outro imóvel por um valor bem superior.

Segundo a decisão, a construtora deverá pagar à consumidora a diferença do valor entre a primeira e a segunda compra, indenização de R$ 10 mil por danos morais e ainda multa de 50% dos valores pagos por ela para a aquisição do primeiro imóvel.

Segundo os autos, a consumidora adquiriu o apartamento através de contrato celebrado com a MRV em dezembro de 2008, pelo valor de R$ 69.847, dos quais R$ 59.500 seriam objeto de financiamento. Em 2009, ela pagou ainda cerca de R$ 3 mil por um kit acabamento.

Apesar de a construtora ter informado que o imóvel seria entregue no final de 2010, a consumidora descobriu, naquele ano, que as obras nem sequer tinham sido iniciadas e que o imóvel havia sido alienado sem que o projeto de incorporação tivesse sido registrado.

A solução apresentada pela construtora foi então oferecer à consumidora um outro imóvel pelo valor atual de mercado, descontando os valores já pagos, inclusive o do kit acabamento. A compradora alega no processo que não teve opção e adquiriu o outro apartamento por R$ 111.700.

No contrato relativo ao novo apartamento, a construtora inseriu uma cláusula que obrigava a consumidora a renunciar a qualquer tipo de indenização ou compensação.

O juiz de primeira instância entendeu que não houve vício no distrato celebrado entre as partes, motivo pelo qual a consumidora recorreu ao Tribunal de Justiça.

O relator do recurso, desembargador Estevão Lucchesi, destacou em seu voto que “as partes podem extinguir um contrato consensualmente, todavia a legislação vigente exige que tanto na celebração quanto na extinção do contrato os contratantes observem os princípios da boa-fé e probidade”.

O fato de a construtora vincular o crédito da consumidora à aquisição de outro apartamento e registrar a renúncia a qualquer tipo de indenização ou compensação é “prática flagrantemente abusiva e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor”, afirmou.

“Revela-se extremamente lucrativo para as construtoras pura e simplesmente realizar distrato e devolver os valores pagos pelos consumidores em épocas nas quais existe grande valorização imobiliária”, continua o relator.

Apesar de haver similaridade entre o primeiro e o segundo imóveis, o relator observou que a consumidora acabou por pagar muito mais, pois no primeiro contrato o preço foi de R$ 69.847; e no segundo, R$ 111.700. Ela deve então receber a diferença entre esses valores, a ser calculada em liquidação de sentença, devidamente corrigida.

O relator entendeu ainda que a consumidora sofreu danos morais, tendo em vista que, próximo à data da entrega de seu apartamento, foi surpreendida com a notícia de que as obras não tinham sequer sido iniciadas e posteriormente foi submetida a “uma prática abusiva lastimavelmente praticada pelas construtoras”. Ele estabeleceu o valor da indenização em R$ 10 mil.

O desembargador também condenou a empresa a pagar multa de 50% sobre a quantia que efetivamente foi desembolsada, pois o contrato previa a aplicação dessa multa caso a construtora não realizasse o devido registro da incorporação.

Os desembargadores Marco Aurélio Ferenzini e Valdez Leite Machado acompanharam o voto do relator.

Fonte: www.jornaljurid.com.br

"Luvas" na Construção Civil

Luvas é o nome dado adiantamento pago pelo inquilino ao locador, para assinatura de contrato de locação, além do aluguel mensal. É um costume que os proprietários de imóveis comerciais localizados em áreas muito valorizadas adquiriram, frente à demanda. Funciona como garantia da locação. Legislação As 'luvas' sempre foram pagas e recebidas pelas partes interessadas - locador e locatário. Nesse negócio há um forte jogo de interesses, onde o locador tem consciência do valor do seu ponto comercial e o locatário, em razão disso, se dispõe a pagar as 'luvas' em face da certeza do sucesso do negócio a ser instalado no respectivo imóvel. Porém, do ponto de vista legal, a cobrança das 'luvas' está expressamente proibida pela atual lei do inquilinato aliás, sempre esteve por todas as anteriores, em seu artigo 43, inciso I, onde se lê: 'Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos...' Por causa da proibição legal, o locador nunca aceita o pagamento em cheque e nem fornece recibo, fazendo tudo 'por debaixo dos panos', apesar de todos saberem da prática dessa regra de mercado. A lei entretanto ainda estabelece que caso certas condições sejam cumpridas como por exemplo o contrato mínimo de cinco anos, o mínimo de três anos de atividade do locatário em seu ramo comercial, etc. o locatário tem garantido o direito à renovação compulsória do contrato. Este é evidentemente um caso em que a lei do mercado entra em conflito com a lei do Estado. Se por um lado é justo que o locador receba o que, pelo mercado, é devido pelo seu imóvel, sendo beneficiado pela concorrência entre os possíveis locatários, também o locatário precisa permanecer no mesmo ponto para se manter. O melhor, então, seria que locador e locatário pudessem sempre chegar a um acordo. Mailson Dias Consultor de vendas e Relacionamentos

Imóveis, um dos melhores investimentos da Atualidade

Você conhece alguém que já PERDEU dinheiro comprando imóveis?

Se olharmos de uma maneira geral que engloba a grande maioria dos casos, tenho certeza que sua a resposta é NÃO, não conheço ninguém que perdeu dinheiro com imóveis.

Existem algumas exceções, é claro, como por exemplo, o caso de pessoas que fizeram uma má compra, foram enganados e pagaram preços completamente impraticáveis ou aqueles que compraram imóveis com documentação irregular e hoje sofrem com problemas na regularização ou transferência, etc.

Mas nesses casos, fica evidente que não houve auxilio de um profissional corretor de imóveis qualificado, que é muito importante para uma negociação segura.

Tirando os casos citados acima, e outras exceções que porventura possam existir, o fato é que, de uma maneira geral, comprar imóveis é sempre uma boa opção, independente de como está a economia do país, principalmente se a compra for para própria moradia.

Se for para investimento, é necessário procurar as melhores alternativas, existem algumas que trarão rendimentos em curto prazo, outras para longo prazo, é preciso avaliar bem.

Como qualquer investimento, existem riscos pertinentes à quantidade de rentabilidade, em alguns casos o imóvel pode gerar rentabilidade maior, outros casos rentabilidade menor, mas dificilmente terá prejuízos, e justamente isso assegura que investir em imóveis é sem dúvida uma das melhores opções de investimento, afinal, determinados investimentos podem levar a prejuízos em larga escala.

Imóveis raramente desvalorizam, seus preços podem estacionar ou subir, mas desvalorizar é muito difícil. Exceções, como exemplo contaminações no solo podem desvalorizar o valor de um bem imóvel, mas os casos são raros.

Em épocas de economia aquecida, todos sabem as vantagens de se comprar um imóvel, mesmo que os preços aumentem. Mas mesmo em épocas de recessão na economia, comprar imóveis também pode ser uma boa opção, basta considerarmos que surgem ótimas oportunidades, devido à lei da oferta e da procura, pois conforme diminuem os interessados, os preços consequentemente baixam, principalmente se o pagamento for à vista. Além disso, em épocas de recessão, a inflação tende a aumentar e o aumento do preço dos imóveis costuma ser menor que a inflação, o que estimula o investimento em bens imóveis.

Claro que ter cautela sempre é recomendado em qualquer investimento.

Se for financiar, verifique também quais as melhores condições oferecidas, faça simulações e cote em várias instituições financeiras. Aconselho que verifique sempre o custo efetivo total de cada simulação, não somente a taxa anual efetiva mencionada pelas instituições.

Existem algumas notas na imprensa alertando sobre o investimento em imóveis, principalmente em períodos de recessão na economia. Ressalto a necessidade de sempre ter cautela para qualquer investimento, mas observem que na grande maioria das vezes, os especialistas consultados são, na verdade, consultores de investimento ou economistas vinculados à instituições financeiras, e de uma forma geral, querem dizer: “não comprem imóveis, façam investimentos”, alguns casos são tão notórios, que só falta incluírem nas notas: “me procurem para fazer seus investimentos”. Digo isso como alerta, pois muitas vezes existem interesses de terceiros por trás dessas “notícias”, e você pode deixar de fazer um bom negócio se for influenciado por essas notas.

Enfim, se você está sonhando em ter a casa própria ou deseja fazer um bom investimento, tenha sempre muita cautela, procure um bom profissional corretor de imóveis e faça um bom negócio, afinal, investir em imóveis foi, e é até hoje, um dos melhores investimentos na atualidade.

Isenção de pagamento do ITBI para integralização do capital social

O ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, de bens imóveis, por ato oneroso, e é regulamentado nos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional e art. 156, II, da Constituição da República Federal do Brasil de 1988.

A Constituição Federal estabelece, em seu artigo 156, II, que é de competência dos municípios instituir sobre o imposto in comento: “Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Conforme estabelece o art. 42 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributária, ou seja, tanto o transmitente quanto o adquirente. Ocorre que há casos em que há imunidade tributária, como, por exemplo, quando o bem é integralizado no capital social da pessoa jurídica, conforme disposto pela Lei Maior e também pelo Código Tributário Nacional. À luz do artigo 156, §2º, I, da Constituição: “§ 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Colhe-se do CTN: “Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior: I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito”.

Entretanto, o Art. 37 deste mesmo diploma legal dispõe que tal imunidade tributária não é aplicada nos casos em que a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

O nobre doutrinador Hugo de Brito Machado leciona sobre o assunto: “Não incide, outrossim, esse imposto sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de capital de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil (CF, art. 156, §2°, inc. I)”;

Para ilustrar melhor a situação, se duas pessoas são únicas possuidoras das cotas de uma sociedade, e legítimas proprietárias de um determinado imóvel, e resolvem integralizar este imóvel no capital social da sociedade, não é necessário o recolhimento do ITBI, tendo em vista a imunidade tributária. Acontece que no caso da atividade preponderante da pessoa jurídica ser a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição, a imunidade tributária não se aplica, devendo ser recolhido o ITBI.

*Paulo Henrique Pelegrim Bussolo é assessor jurídico e colaborador do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados. 

Campo Grande em alta

Um dos bairros de destaque da Zona Oeste, Campo Grande permanece em alta. Para se ter ideia, segundo dados da Ademi-RJ (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário), a região foi responsável, no ano passado, por 64,56% do número total de lançamentos no Rio. Além disso, entre 2007 e 2014 o preço médio do metro quadrado residencial praticamente dobrou, passando de R$ 2.528 para R$ 5.236. O bairro já recebeu, entre 2000 e junho deste ano, 14.362 novos imóveis.

"Campo Grande é muito bairrista e o movimento de compra e venda é sempre feito pelos próprios moradores. As construtoras perceberam este movimento e a oferta de novos lançamentos na região já incorporam o estilo de vida encontrado em toda a Zona Oeste, com condomínios completos em termos de área de lazer, sustentabilidade e tecnologia", comenta Leila Bogoricin, sócia-diretora da Bogoricin Consultoria de Vendas e Varejo. Leila diz ainda que a valorização se deve, entre outros fatores, à mobilidade urbana, com o túnel da Grota Funda e o BRT TransOeste. "Nas áreas de facilidades e conveniência, podemos citar a inauguração do ParkShopping, que veio a se juntar ao West Shopping Rio e ao Passeio Shopping. Além disso, o comércio de rua é extremamente valorizado pelo movimentado e popular Calçadão de Campo Grande", lembra.

Atenta a esta demanda, a Local Negócios Imobiliários abriu recentemente uma loja no bairro. "Temos uma loja na Barra e Campo Grande também não poderia ficar de fora. Hoje, a região conta com grande oferta de empreendimentos para todos os perfis de moradores", diz Samuel Schvaitzer, diretor executivo da imobiliária.

Mais de 500 unidades lançadas

A Fernandes Araujo tem quatro empreendimentos em andamento no bairro e outros 15 já lançados, totalizando mais de 500 unidades. "As obras de infraestrutura e mobilidade urbana que o bairro tem recebido vão permitir a integração da Transoeste ao Terminal Alvora da, na Barra da Tijuca, com a estação do Jardim Oceânico da linha 4 do metrô, o que será mais uma facilidade para quem mora - ou quer morar - na região", comenta Paulo Araujo, diretor comercial da empresa. Entre os projetos residenciais estão o Victoria Reserva Residence Club, o Adryana Varandas Residences e o Fiori Residências. Este último oferece casas duplex de dois quartos com quintal e churrasqueira em um condomínio fechado com lazer e segurança.

Opções pelo Minha Casa, Minha Vida

Campo Grande também conta com empreendimentos pelo programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. É o caso do Rio Vida Residencial Clube II, que está sendo construído pela Celta Engenharia. As últimas unidades à venda têm preços a partir de R$ 127 mil. Fora do programa, a Celta oferece o Riviera Premium Residences, também em construção, com valores a partir de R$ 280 mil. O empreendimento terá apartamentos de dois quartos com suíte e varanda, além de lazer completo. Já a PDG levou para o bairro o Atlantis Park, residencial com mais de 20 itens de lazer, e o Plaza Office Campo Grande, comercial com unidades de 21 a 43 metros quadrados.

Retração do mercado traz boas oportunidades de investimento

É preciso estar atento à dinâmica do mercado e reavaliar os paradigmas de investimento, explica especialista

 

O investimento em imóveis é historicamente uma aplicação segura, isso porque representa uma reserva patrimonial que tem a tendência de se valorizar em médio e longo prazo. Contudo, para evitar surpresas, é preciso que o investidor tome alguns cuidados, mantendo-se atento à dinâmica do mercado, que pode apresentar boas oportunidades de negócios mesmo em períodos de retração.

 

Para realizar um bom investimento, a pessoa deve, em primeiro lugar, ter um objetivo bem definido, explica o Eng. Civil. Flávio Figueiredo, conselheiro do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) e diretor da Figueiredo & Associados Consultoria. “É preciso diferenciar a compra de imóveis para o uso próprio, para venda ou para aluguel, assim como o método, seja a construção ou a compra do imóvel pronto. Contudo, qualquer que seja o objetivo, há preceitos básicos, como observar a perspectiva de evolução da região em questões urbanísticas e de valores, evitando localidades deterioradas e nas quais os investimentos de infraestrutura estão estagnados”, afirma o especialista.

 

No caso de investir para aluguel, é preciso verificar, além da qualidade do imóvel, as perspectivas de rendimento do mercado de locação, observando-se o nível de oferta e procura. “Também não se deve analisar a rentabilidade do investimento com cálculos baseados somente na renda bruta aplicada. Esse é um erro que pode levar a prejuízos. O ideal é procurar um especialista para avaliar caso a caso”, explica Figueiredo.

 

Um dos paradigmas comuns do mercado imobiliário estabelece que construir para vender é mais rentável do que comprar o imóvel pronto e revender. “Em momentos de alterações no mercado podem surgir boas oportunidades de negócio, sendo indicado reavaliar nossos modelos de investimento. Às vezes, quando a oferta é grande, construir pode se tornar mais caro do que comprar um imóvel pronto”, salienta o engenheiro.

 

Para o especialista, não há razões para que turbulências do mercado tirem do investimento imobiliário sua principal característica, que é a segurança patrimonial. No entanto, é necessário que o investidor tenha o cuidado de reciclar sua carteira de imóveis periodicamente e que as aquisições não sejam feitas por preços especulativos, sendo recomendável que as análises de mercado sejam realizadas com o auxílio de profissionais habilitados.

Taxa de condomínio é coisa séria

Com o propósito de ratear entre os moradores as despesas dos prédios, as taxas de condomínio frequentemente são motivos de dor de cabeça para administração, em função da inadimplência. O que pouca gente sabe é que essa dívida pertence ao imóvel, e, em última instância, o proprietário pode chegar a perder o seu bem se a taxa não for paga. Especialistas ensinam medidas eficazes para diminuir a inadimplência e dão dicas para diminuir despesas que incidem diretamente sobre o valor da taxa.

Para quem ainda não sabe, deixar de pagar a taxa de condomínio, além de prejudicar a administração do prédio, tem consequências sérias. Isso porque a dívida está vinculada ao imóvel, e não à pessoa. Por essa razão, segundo o advogado Roque Z, caso não ocorra o pagamento da taxa, o imóvel poderá ser levado à leilão judicial.

“O síndico pode apenas facilitar o pagamento parcelando. Mas caso não haja nenhuma possibilidade de acordo, e o devedor não aceitar nenhuma negociação, restará a um juiz sentenciar o processo. Se nenhuma dessas tentativas resolver, o destino do imóvel é o leilão judicial, com a perda definitiva do imóvel”, alerta o advogado.

Se durante um levantamento, a administração do condomínio identificar pagamentos vencidos em aberto, o primeiro passo, segundo a síndica Geisa Kaufman, é procurar o inadimplente para uma conversa e oferecer um parcelamento da dívida. Segundo ela, isso deve ser o mais breve possível, para que a dívida não se torne impagável.

“Geralmente essa espera se dá em torno de 2 a 4 meses. É importante ressaltar que não se pode constranger o inadimplente, colocando seu nome em quadros de avisos e nem mencionar a unidade em assembleias. E embora exista permissão da Justiça para a restrição do inadimplente a algumas áreas comuns do condomínio, não se pode privar, em hipótese alguma, esse condômino dos serviços essenciais, como uso dos elevadores, da garagem, entre outros”, ensina Geisa.

Virando o jogo

A atual instabilidade econômica junto com as baixas taxas de juros impostas pelo governo às cobranças de condomínio, são fatores que, segundo a síndica Tercimar Diniz, contribuem para a inadimplência com a taxa. No entanto, com uma administração séria e criatividade para captar e administrar recursos, ela conseguiu reverter esses problemas no condomínio que administra e mora.

“Encontrar uma boa administradora para nos apoiar na gestão foi o passo mais importante. Além disso, o acesso ao internet bank ajudou muito a controlar os pagamentos realizados. Quando assumi a função de síndica, em agosto de 2007, tínhamos um total de 18, das 41 unidades, inadimplentes, ou seja, 44%. Neste mês temos apenas 2 unidades devedoras de 2 meses, e 5 unidades em cobrança judicial”, comemora a administradora.

Como melhor forma de realizar a cobrança, Tercimar ensina que a primeira medida deve ser enviar uma carta ao devedor. Não resolvendo, segundo ela, é preciso buscar uma conversa direta, procurando principalmente conscientizar o morador sobre a importância do pagamento dentro do prazo.

“Proprietários e moradores que veem transparência nos gastos se sentem incentivados a manterem em dia suas cotas. Vale lembrar que em um condomínio não deve haver lucro, trabalhamos com rateio de despesa”, explica Tercimar.

O valor da taxa condominial é fixada em assembleia, e segundo o contador e auditor, Roberto Caetano Gonçalves, é uma receita que tem como função fazer com que todos os condôminos contribuam para as despesas do prédio.

“Essas despesas consistem basicamente em salários, consumo de água, energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora, isenção do síndico, entre outros. As despesas extraordinárias, como obras, reformas, segurança, impermeabilização, entre outras, só acontecem após autorização de assembleia geral, e mediante aprovação de orçamento prévio”, ressalta Roberto.

O reajuste da taxa condominial, de acordo com o auditor, será definido em assembleia, que deverá ser convocada especialmente para esse fim, e além disso precisa estar baseado em uma previsão orçamentária apresentada pela administração.

“A gestão desses recursos é realizada pela administração do condomínio, que é formada por um síndico e um subsíndico e fiscalizada por um conselho fiscal, formado por no mínimo três condôminos”, finaliza o contador.

Algumas medidas podem ajudar a reduzir os custos no edifício

A taxa condominial aumentou quase 8% no último ano no Brasil, segundo o IBGE. Essa conta vem apresentando cada vez mais peso nos orçamentos pessoais de muitos moradores. Mas se deixar de pagar a taxa de condomínio pode ter consequências graves, a boa notícia é que é possível baratear as contas em até 60%, seguindo dicas simples, e contando com a ajuda de todos os condôminos.

Uma forma de diminuir taxas é priorizar a manutenção preventiva em vez de corretiva.

“A vistoria é a forma mais certa de manter a segurança e afastar as possibilidades de tragédias. É importante procurar empresas credenciadas ao Crea para fazer o serviço. E na hora de fazer as obras, procurar fornecedores com referências para não ter que gastar de novo com outra empresa”, explica economista José Carlos Siqueira.

A taxa condominial varia de acordo com fatores como uso de água, luz, contratações, manutenções e inadimplência. Assim, segundo José Carlos, a adoção de medidas administrativas e a conscientização dos moradores podem ajudar na redução desses custos.

“A medição individual da água é essencial para economia. Com a adoção do sistema de reuso, aproveitando a água da chuva, também é possível economizar 20% do recurso. Para economizar em energia elétrica, o uso de lâmpadas econômicas, do tipo LED, e bombas com baixo custo de consumo, podem ajudar muito. Em locais de baixa circulação é uma boa opção adotar lâmpadas com sensores de presença. Vale lembrar que em caso de dúvidas em relação aos valores cobrados, o condômino pode solicitar cópia das contas para uma verificação”, conclui o economista.

Idec pede fim de tarifa em contratos de financiamento imobiliário

Na última sexta-feira, o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) entrou com uma ação civil pública contra o Banco Itaú com o objetivo declarar nula uma cláusula contratual que prevê a cobrança de "Tarifa de Administração do Contrato" ou "Custos de Administração do Contrato" nos seus contratos de financiamento imobiliário. A cobrança é de R$ 25 mensais e incide em cada parcela do financiamento imobiliário.

Caso a ação seja aceita pela Justiça, os clientes do Itaú deixariam de pagar e/ou poderiam receber os valores já pagos em dobro, o que vale também para contratos já encerrados. De acordo com pesquisas do Idec, a representatividade deste custo pode chegar a 11% do valor financiado.

- Por se tratar de uma cobrança fixa que incide nas prestações, o consumidor mais impactado com a sua cobrança é o de baixa renda, que apesar de financiar um valor mais baixo, divide o empréstimo em mais parcelas para não comprometer sua renda mensal - explica Mariana Alves Tornero, advogada do Idec.

Em 2014, cerca de 538 mil imóveis foram financiados; como o Itaú detém cerca de 11% dos financiamentos imobiliários, apenas no ano passado, cerca de 59 mil contratos traziam a cobrança.

Para o Idec, o repasse dessa tarifa é ilegal porque se trata de um custo inerente à prestação do serviço bancário e não traz nenhuma contraprestação ao consumidor, caracterizando-se como uma cobrança abusiva, além de colocar o consumidor em desvantagem exagerada (art.51, IV, CDC).

- As altas taxas de juros cobradas pelos bancos já são suficientes para pagar os custos administrativos do financiamento, portanto, consideramos essa taxa abusiva. Além disso, o consumidor paga a taxa, mas não recebe nenhum serviço em troca, o que também é ilegal, segundo o Código de Defesa do Consumidor - explica Mariana.

Outras irregularidades são o consumidor não ser informado sobre o motivo desta cobrança; e o contrato ser redigido de modo a dificultar a compreensão a esse respeito, o que viola o direito básico a informação (art.6º, III e art.46 do CDC). A cobrança da Tarifa de Administração também não está prevista em Lei Complementar, contrariando a Constituição Federal que determina que o Sistema Financeiro Nacional deve ser regulado por este tipo de lei.

- Decidimos entrar com a ação contra o Itaú porque ele é o segundo maior banco em crédito imobiliário no país e já existe uma ação nesse sentido contra a Caixa Econômica Federal, o primeiro em financiamento de imóveis. Além disso, estamos estudando entrar com ação semelhante para pedir a mesma anulação para outros bancos - finaliza a advogada.

Casais com filhos se mostram dispostos a mudar de cidade por conta de segurança

Já o VivaReal, portal de anúncios de imóveis, realizou pesquisa com sua base de usuários para compreender quais os principais motivos que levam o consumidor a mudar de imóvel, assim como os fatores mais importantes que influenciam o processo de escolha. O levantamento foi feito junto com usuários que acessaram o portal para comprar ou alugar imóveis durante o último mês.

A pesquisa mostrou que o fator que mais motiva a busca por uma nova residência é a procura pela proximidade aos centros comerciais, com 43% das respostas. Em segundo lugar ficou o desejo de morar em um bairro mais seguro (30%), seguido pela preferência por regiões com mais lazer, tranquilidade e conforto, com a preferência de 27% dos respondentes. O estudo destaca que 43% dos casais com filhos têm tendência a se sentir mais inseguros nos bairros onde residem e também se mostram mais dispostos a mudar de cidade em busca de segurança (41%).

Quando questionados sobre o que consideram fundamental para se sentirem seguros em suas residências, os itens mais apontados foram câmera de segurança (44%), porteiro 24h (43%), grades nas janelas (37%), interfone (34%) e portão/cancela de carro (30%).

- Segurança é uma das principais motivações na hora de mudar de imóvel. Além de buscar por um bairro mais seguro, o consumidor considera fundamental se munir de itens como câmera de segurança, alarme e grades. Os condomínios e casas devem estar atentos as expectativas dos moradores e se adequar para garantir um melhor negócio tanto para venda quanto aluguel - comenta Lucas Vargas, vice-presidente-executivo do VivaReal.

Caixa financia casa própria com juros a partir de 7,85% ao ano

Depois do Banco do Brasil, a Caixa Econômica Federal também ampliará a oferta de crédito para compra da casa própria. O banco anunciou ontem que destinará mais R$ 4 bilhões para financiar imóveis pelo sistema pró-cotista do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), dando mais opções a quem quer realizar o sonho de ter um imóvel próprio. O preço das unidades que serão financiadas não pode passar de R$ 400 mil. A Caixa divulgou ainda que os juros variam de 7,85% a 8,85% ao ano, dependendo do grau de relacionamento com a instituição.

Mas quem é correntista ou tem conta-salário no banco leva vantagem e será beneficiado com taxas menores. No caso do BB, as taxas dos financiamentos são de 9% ao ano.

A modalidade pró-cotista na Caixa permitirá que trabalhadores com saldo do fundo possam pegar empréstimos para cobrir até 85% do valor da unidade escolhida, que pode ser nova ou usada. Segundo a Caixa, as novas condições foram definidas pelo Conselho Curador do FGTS em maio deste ano. O prazo de pagamento dos empréstimos será de, no máximo, 360 meses, ou seja 30 anos. Para ter acesso ao crédito é preciso ter trabalhado pelo menos 36 meses com carteira assinada e recolhido para o FGTS, consecutivos ou não.

Por outro lado, se o mutuário da Caixa não estiver empregado formalmente, precisa pelo menos ter saldo em conta vinculada do FGTS correspondente a, no mínimo, 10% do valor do imóvel que ele pretende comprar pelo financiamento. Desde o início do ano, a Caixa Econômica contratou R$1,35 bilhão destinado a clientes que procuraram a linha pró-cotista.

O anúncio da Caixa ocorreu três dias após o Banco do Brasil divulgar que ampliou a linha de crédito baseada nas contas do FGTS. No começo da semana, o BB passou a oferecer a linha de financiamento imobiliário pró-cotista também sob as novas condições definidas e m maio pelo Conselho Curador do Fundo.

O BB identificou 2,2 milhões de clientes que reúnem condições para se habilitar ao financiamento imobiliário por essa linha que financia até 90% de imóveis avaliados em até R$ 400 mil, também pelo prazo máximo de 360 meses. A estimativa do banco é disponibilizar cerca de R$ 1 bilhão para novas operações.

Outra condição para dar direito ao crédito, tanto na Caixa quanto no BB, é que o mutuário não pode ser proprietário de imóvel no município onde mora ou trabalha nem em cidades vizinhas ou integrantes da mesma região metropolitana.

Decisão vai injetar R$ 5 bi no mercado

A decisão do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Servidor (FGTS) de estabelecer novas condições de financiamento para o pró-cotista vai possibilitar a injeção de R$ 5 bilhões no mercado imobiliário. Com a permissão, Caixa Econômica e Banco do Brasil serão responsáveis pelo total dos recursos, sendo que R$4 bilhões sairão da Caixa e R$ 1 bilhão do BB.

Vale lembrar que na mesma reunião em maio, o conselho curador tomou a decisão de reduzir o valor máximo do imóvel que pode ser financiado pela modalidade pró- cotista do FGTS de R$ 750 mil para R$ 400 mil.

Já o programa 'Minha Casa, Minha Vida' está à espera de uma faixa intermediária de renda, a chamada Faixa 1-FGTS, que financiará imóveis a famílias com renda entre de R$ 1.200 e R$2.400 por mês. A criação do patamar faz parte da terceira etapa do programa habitacional e será lançada nos próximos meses. A mudança permitirá que o mutuário comprometa até 27,5% da renda para comprar imóvel. O subsídio será de 20% do valor da unidade.

Prefeitura cria novas regras para legalizar 'puxadinhos' na cidade

A prefeitura divulga hoje regras para a regularização de "puxadinhos" - como fechamento de varandas, acréscimos de até um pavimento, entre outras modificações -, mediante o pagamento de taxas ao município, que poderão ser quitadas em até 12 vezes ou à vista, com 7% de desconto. As normas são diferentes conforme a região da cidade. No caso dos bairros da Zona Sul, apenas modificações antigas poderão ser legalizadas. No restante da cidade, incluindo Barra, Recreio e Centro, a aplicação da mais- valia (valor pago para legalizar benfeitoria executada em imóvel sem a devida licença) será válida também para novos acréscimos, se aprovados pelo órgão municipal.

- Na Zona Sul, a legalização só vale para o que foi construído, porque sempre quando se discutiram legislações para mais- valias na cidade houve uma forte oposição de urbanistas e do Ministério Público a novos projetos - explicou a subsecretária de Gestão da Secretaria municipal de Urbanismo, Márcia Bastos.

REGULARIZAR NÃO É BARATO

O decreto regulamenta a Lei Complementar 157, de 9 de julho, que, depois de seis anos, reabriu prazos para legalizar "puxadinhos" no Rio. No caso da Zona Sul, o prazo para dar entrada no processo de regularização vai até o dia 6 de novembro. No restante da cidade, os pedidos poderão ser protocolados até 30 de setembro de 2016.

O valor a ser pago para fazer a regularização adota uma fórmula matemática. O cálculo leva em conta o valor do metro quadrado do local onde se encontra o imóvel para efeito de cobrança do IPTU, multiplicado pela área a ser regularizada, além de variáveis, como se o "puxadinho" foi feito pelo construtor ou pelo proprietário, e se o imóvel é residencial ou comercial. As variantes da fórmula podem ser consultadas na edição eletrônica do Diário Oficial do Município de hoje.

A formalização das benfeitorias nem sempre sai barato. A Secretaria municipal de Urbanismo divulgou alguns exemplos, com base em processos protocolados em 2009, quando a última lei sobre o assunto vigorou. No Leblon, a taxa para legalizar o fechamento de uma varanda de 25 metros quadrados, na Avenida Delfim Moreira, saiu por R$ 45 mil. Na Epitácio Pessoa, na Lagoa, regularizar o acréscimo de 77 metros quadrados numa cobertura custou R$ 110 mil. A legalização de apenas dois metros quadrados numa cobertura na Avenida Atlântica, em Copacabana, foi cotada em R$ 3 mil. Na Avenida das Américas, na altura do Recreio, um acréscimo de 28 metros quadrados numa sala comercial custou R$ 114 mil.

- O proprietário do imóvel que não se legalizar corre o risco de ser multado sucessivamente, até o limite do que pagaria para se formalizar. Se, mesmo assim, a irregularidade continuar, ele pode ser intimado a demolir os acréscimos - disse a subsecretária.

Em 2009, cerca de 11 mil processos de legalização foram protocolados na prefeitura - dois mil processos ainda estão em análise. A estimativa agora é receber até seis mil novos processos. Caso a taxa não seja integralmente paga, os processos serão encaminhados à Dívida Ativa, que poderá cobrar o valor na Justiça. Caso o imóvel seja vendido, a responsabilidade pela quitação passa a ser do novo dono.

Na Barra, nas regiões do Tijucamar e do Jardim Oceânico, e em parte do Recreio, as regras permitem legalizar "puxadinhos" na laje da cobertura até o limite de 50% da área total dos demais andares. A legislação possibilita ainda, em algumas vias, como na orla e na Avenida das Américas, a construção de um andar adicional para garagens nos prédios que serão erguidos. Nessa região, há uma legislação específica para o fechamento de varandas.

BB financia imóvel para 2,2 milhões

Dois milhões e duzentos mil clientes do Banco do Brasil (BB) em todo o país têm nova opção de financiamento da casa própria. A instituição financeira lançou e passou a oferecer esta semana a linha de crédito imobiliário Pró-Cotista para compra de imóveis novos ou usados. A modalidade usa os recursos do Programa Especial de Crédito Habitacional do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O banco estima destinar cerca de R$ 1 bilhão para as novas operações de financiamentos.

Segundo o BB, a linha de crédito financia até 90% do valor dos imóveis avaliados em até R$ 400 mil. O prazo máximo de pagamento previsto é de 360 meses, ou seja, 30 anos para quitar. A taxa de juros é 9% ao ano.

De acordo com a instituição financeira, para os clientes do banco poderem usar a linha de crédito é preciso que eles tenham conta ativa do FGTS e um mínimo de 36 contribuições, consecutivas ou não para o fundo.

CONDIÇÕES

Pelas regras do programa Pró-Cotista, no caso em que os clientes do Banco do Brasil não possua uma conta ativa do FGTS, é necessário que o seu saldo total no fundo seja igual ou superior a 10% do valor do imóvel que será financiado ou de compra e venda, o que for maior.

A linha de financiamento imobiliário teve as novas condições definidas em maio deste ano pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), órgão que gerencia os recursos do fundo.

A carteira de crédito imobiliário do Banco do Brasil atingiu, em abril, R$42,06 bilhões, registrando um crescimento de 45,9% em apenas 12 meses.