Com o propósito de ratear entre os moradores as despesas dos prédios, as taxas de condomínio frequentemente são motivos de dor de cabeça para administração, em função da inadimplência. O que pouca gente sabe é que essa dívida pertence ao imóvel, e, em última instância, o proprietário pode chegar a perder o seu bem se a taxa não for paga. Especialistas ensinam medidas eficazes para diminuir a inadimplência e dão dicas para diminuir despesas que incidem diretamente sobre o valor da taxa.
Para quem ainda não sabe, deixar de pagar a taxa de condomínio, além de prejudicar a administração do prédio, tem consequências sérias. Isso porque a dívida está vinculada ao imóvel, e não à pessoa. Por essa razão, segundo o advogado Roque Z, caso não ocorra o pagamento da taxa, o imóvel poderá ser levado à leilão judicial.
“O síndico pode apenas facilitar o pagamento parcelando. Mas caso não haja nenhuma possibilidade de acordo, e o devedor não aceitar nenhuma negociação, restará a um juiz sentenciar o processo. Se nenhuma dessas tentativas resolver, o destino do imóvel é o leilão judicial, com a perda definitiva do imóvel”, alerta o advogado.
Se durante um levantamento, a administração do condomínio identificar pagamentos vencidos em aberto, o primeiro passo, segundo a síndica Geisa Kaufman, é procurar o inadimplente para uma conversa e oferecer um parcelamento da dívida. Segundo ela, isso deve ser o mais breve possível, para que a dívida não se torne impagável.
“Geralmente essa espera se dá em torno de 2 a 4 meses. É importante ressaltar que não se pode constranger o inadimplente, colocando seu nome em quadros de avisos e nem mencionar a unidade em assembleias. E embora exista permissão da Justiça para a restrição do inadimplente a algumas áreas comuns do condomínio, não se pode privar, em hipótese alguma, esse condômino dos serviços essenciais, como uso dos elevadores, da garagem, entre outros”, ensina Geisa.
Virando o jogo
A atual instabilidade econômica junto com as baixas taxas de juros impostas pelo governo às cobranças de condomínio, são fatores que, segundo a síndica Tercimar Diniz, contribuem para a inadimplência com a taxa. No entanto, com uma administração séria e criatividade para captar e administrar recursos, ela conseguiu reverter esses problemas no condomínio que administra e mora.
“Encontrar uma boa administradora para nos apoiar na gestão foi o passo mais importante. Além disso, o acesso ao internet bank ajudou muito a controlar os pagamentos realizados. Quando assumi a função de síndica, em agosto de 2007, tínhamos um total de 18, das 41 unidades, inadimplentes, ou seja, 44%. Neste mês temos apenas 2 unidades devedoras de 2 meses, e 5 unidades em cobrança judicial”, comemora a administradora.
Como melhor forma de realizar a cobrança, Tercimar ensina que a primeira medida deve ser enviar uma carta ao devedor. Não resolvendo, segundo ela, é preciso buscar uma conversa direta, procurando principalmente conscientizar o morador sobre a importância do pagamento dentro do prazo.
“Proprietários e moradores que veem transparência nos gastos se sentem incentivados a manterem em dia suas cotas. Vale lembrar que em um condomínio não deve haver lucro, trabalhamos com rateio de despesa”, explica Tercimar.
O valor da taxa condominial é fixada em assembleia, e segundo o contador e auditor, Roberto Caetano Gonçalves, é uma receita que tem como função fazer com que todos os condôminos contribuam para as despesas do prédio.
“Essas despesas consistem basicamente em salários, consumo de água, energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora, isenção do síndico, entre outros. As despesas extraordinárias, como obras, reformas, segurança, impermeabilização, entre outras, só acontecem após autorização de assembleia geral, e mediante aprovação de orçamento prévio”, ressalta Roberto.
O reajuste da taxa condominial, de acordo com o auditor, será definido em assembleia, que deverá ser convocada especialmente para esse fim, e além disso precisa estar baseado em uma previsão orçamentária apresentada pela administração.
“A gestão desses recursos é realizada pela administração do condomínio, que é formada por um síndico e um subsíndico e fiscalizada por um conselho fiscal, formado por no mínimo três condôminos”, finaliza o contador.
Algumas medidas podem ajudar a reduzir os custos no edifício
A taxa condominial aumentou quase 8% no último ano no Brasil, segundo o IBGE. Essa conta vem apresentando cada vez mais peso nos orçamentos pessoais de muitos moradores. Mas se deixar de pagar a taxa de condomínio pode ter consequências graves, a boa notícia é que é possível baratear as contas em até 60%, seguindo dicas simples, e contando com a ajuda de todos os condôminos.
Uma forma de diminuir taxas é priorizar a manutenção preventiva em vez de corretiva.
“A vistoria é a forma mais certa de manter a segurança e afastar as possibilidades de tragédias. É importante procurar empresas credenciadas ao Crea para fazer o serviço. E na hora de fazer as obras, procurar fornecedores com referências para não ter que gastar de novo com outra empresa”, explica economista José Carlos Siqueira.
A taxa condominial varia de acordo com fatores como uso de água, luz, contratações, manutenções e inadimplência. Assim, segundo José Carlos, a adoção de medidas administrativas e a conscientização dos moradores podem ajudar na redução desses custos.
“A medição individual da água é essencial para economia. Com a adoção do sistema de reuso, aproveitando a água da chuva, também é possível economizar 20% do recurso. Para economizar em energia elétrica, o uso de lâmpadas econômicas, do tipo LED, e bombas com baixo custo de consumo, podem ajudar muito. Em locais de baixa circulação é uma boa opção adotar lâmpadas com sensores de presença. Vale lembrar que em caso de dúvidas em relação aos valores cobrados, o condômino pode solicitar cópia das contas para uma verificação”, conclui o economista.
