Vendido! Mas... é preciso tempo, e paciência, para conseguir a posse de imóvel comprado em leilão

RIO - Apartamento de dois quartos, com 75 metros quadrados, vaga na garagem, em bom estado, localizado em rua bucólica do Humaitá por R$ 700 mil. Sonho? Golpe? Nada disso. O imóvel em questão é real e está sendo vendido numa concorrência pública pela Caixa Econômica Federal, o que explica o preço cerca de 40% abaixo do praticado no mercado. Para se ter uma ideia, no mesmo prédio, há outro imóvel à venda por R$ 1,2 milhão.

Mas o que, à primeira vista, parece um grande negócio, pode trazer muitas dores de cabeça ao vencedor da concorrência. É que além da dívida com a Caixa (por falta de pagamento do financiamento), o imóvel também tem dívidas de condomínio e IPTU, segundo vizinhos. Mesmo assim, está sempre ocupado. O apartamento é anunciado para aluguel por temporada em sites de grande visualização e já tem contrato fechado até para setembro. Quando não está alugado, são os atuais proprietários que ficam por ali.

Ainda assim, o apartamento recebeu duas propostas durante a concorrência, que teve os envelopes abertos na última quarta-feira: R$ 771.630 e R$ 855.718. O resultado só será homologado no dia 12 de junho e, apesar da maior proposta levar vantagem, ela não é determinante já que a Caixa avalia outros fatores como valor total da entrada. Seja quem for o vencedor, contudo, ele vai ter um trabalhão pela frente para tomar posse do seu novo bem.

É que a Caixa apenas vende o imóvel. O comprador ainda precisa entrar com uma ação judicial de imissão de posse, como explica o advogado Renato Anet:

— É preciso levar o documento de venda dado pela Caixa para registro em cartório e, aí sim, o comprador poderá notificar o ocupante do imóvel para devolver a posse. Se ele não entregar as chaves no prazo, será necessário entrar com ação judicial de imissão de posse.

E a partir daí, ninguém arrisca prever um prazo. Pois o resultado depende da Justiça e pode levar alguns meses, se não houver nenhum tipo de embargo ou questionamento por parte do devedor, ou muitos anos. Até porque, mesmo depois que o juiz dá a posse do imóvel ao novo comprador, muitas vezes, o antigo dono se recusa a sair. E aí será preciso entrar com outras ações, como explica o advogado Hamilton Quirino:

— Se o ocupante for inquilino, será preciso entrar com ação de despejo. Se for o antigo proprietário, de reintegração de posse. Dificilmente, a decisão é rápida. É sempre um alto risco comprar imóvel em concorrências ou leilões.

A Caixa, contudo, diz manter uma boa política de venda, o que inclui o pagamento de taxas de condomínio e IPTU atrasadas até a data da venda.

— O mercado está com preços tão altos que esse produto se tornou atrativo. Até porque as pessoas sabem que estão adquirindo um imóvel de um bom vendedor — diz Celina Kanaciro, coordenadora da Gerência de Alienação de Bens Móveis e Imóveis da Caixa no Rio, acrescentando que a partir do primeiro mês de inadimplência, o banco já começa a cobrar a dívida, mas a retomada do imóvel só será feita após três meses sem pagamento.

Tanto que o banco realiza seis concorrências ou leilões por ano na cidade. O próximo terá os imóveis divulgados ainda antes da Copa em editais publicados no site da instituição, que têm as informações sobre os imóveis e procedimentos de compra.

E ainda há outros desafios. Imobiliárias e corretores oferecem seus serviços para intermediar a venda. Mas, alerta a Caixa, apenas cinco imobiliárias no Rio têm essa permissão. Já os corretores devem ser correspondentes do banco. Pelo serviço, eles recebem uma comissão de 5% da Caixa. Ou seja, não podem cobrar nada do comprador. Alguns se oferecem, ainda, para ajudar no processo de desocupação do imóvel. Neste caso, é preciso se certificar de que será uma assessoria prestada por advogados.

Além da concorrência pública, a Caixa oferece imóveis por leilão e venda direta. No leilão são normalmente oferecidos imóveis financiados em contratos mais recentes, aqueles que tem como garantia a alienação fiduciária. Na concorrência, participam os imóveis de contratos mais antigos que tinham garantia hipotecária, ou aqueles que já passaram por dois leilões. E, a venda direta oferece os imóveis que não receberam propostas em concorrências. Outros bancos, inclusive os privados, também realizam leilões para vender os imóveis que foram retomados por falta de pagamento. No caso da Caixa, todos os imóveis disponíveis são listados em editais que são publicados em jornais de grande circulação e no site do banco. As listas de imóveis dos outros bancos podem ser procuradas nas agências de cada instituição.

Geralmente, é preciso fazer um cadastro na agência para participar tanto de concorrências como de leilões. A maioria dos imóveis à venda podem ser financiados e é possível inclusive usar o FGTS. As exceções são as previstas em lei. Para uso do FGTS, por exemplo, o imóvel não pode ter preço superior a RS 750 mil, se for no Rio. Concorrências e leilões também exigem que o interessado faça um depósito caução de 5% do valor de avaliação do imóvel como garantia para participar do processo. No caso da concorrência, os que perderem terão o dinheiro devolvido, assim que o resultado for homologado. O vencedor também receberá o dinheiro de volta, mas somente quando apresentar a comprovação da compra. No caso do leilão, o valor é usado como sinal e descontado do valor total da compra.