Comprar imóvel em Inventário

É possível comprar imóveis que fazem parte de um inventário por morte do proprietário. 

Entretanto, faz-se necessário um cuidado maior com a documentação e o comprador deve estar ciente, também, de que só poderá fazer o registro do imóvel para o seu nome após o término do inventário.

A listagem dos bens da pessoa falecida (cujo termo técnico jurídico são as "primeiras declarações"), dependendo da quantidade de imóveis e outros bens pode demorar em razão de vários fatores,como organização dos documentos; se os imóveis estão ou não legalizados; se a pessoa falecida tinha a escritura de comprar e venda registrada ou somente a promessa de compra e venda ou mesmo apenas a posse sobre o imóvel; o que pode fazer com que o processo de inventário leve anos para chegar ao final. Dessa forma, o comprador fica inseguro até o fim do processo.

Há duas formas de inventário: o judicial e o extrajudicial. Ambas exigem a assistência de advogado, que apresenta as primeiras declarações e partilha dos bens do falecido entre os herdeiros, que serão entregues no cartório judicial (vara de órfãos e sucessões ou varas de família, se o processo tramitar em fórum regional) ou extrajudicial (ofício de notas). A partilha é a forma como será distribuída a parte de cada herdeiro a que tem direito sobre o espólio (acervo de bens da pessoa falecida). A diferença entre as duas formas de inventário (judicial e extrajudicial) é o tempo que leva para terminar. Enquanto o extrajudicial pode ser finalizado em 30 dias, a forma judicial pode levar meses ou, até, anos, pois pode envolver herdeiros menores de idade, incapazes; herdeiros que morem fora do Estado ou do país; pode haver imóveis fora do Estado onde faleceu o proprietário; pode haver testamento para ser cumprido antes da abertura do inventário, por exemplo.

É importante que se procure a assistência jurídica de um advogado especialista em inventários. O advogado não pode garantir ao cliente um prazo máximo ou mínimo para que o inventário termine, uma vez que não depende dele o trâmite do processo. O comprador deve ficar atento a alguns detalhes: 1) Verificar a situação do processo; que fases e documentação ainda falta serem apresentadas no processo; a situação dos herdeiros (se são todos maiores de idade; capazes; estado civil; se há dívidas do espólio; se toda a documentação do imóvel está regular perante o registro de imóveis e prefeitura; se há ações judiciais contra o falecido ou o espólio, principalmente, ações de execução fiscal (na justiça federal ou estadual) ou ação trabalhista ou ação cível (até mesmo de ação de vara de família) que possam levar o imóvel à penhora, pois, quem compra acaba pagando as dívidas que existem sobre o imóvel.

A compra de um imóvel que esteja em um processo de inventário por morte do proprietário exige a concordância de todos os herdeiros. A compra pode, até, ser negociada diretamente com os herdeiros, mas, é imprescindível a autorização judicial. O que traz uma segurança para o comprador. É o que os advogados especialistas em direito orfanológico recomendam, mesmo que a transação de compra e venda do imóvel que faz parte do acervo do espólio seja negociado antes da abertura do inventário entre o pretenso comprador e os herdeiros. A melhor forma e recomendável é que a transação seja judicialmente, com a autorização do juiz do inventário, pois se tem a garantia do bem.

O surgimento de um herdeiro, em algum momento da fase processual do inventário judicial, por exemplo, pode colocar em risco andamento do processo de inventário, pois a pessoa pode querer a parte dela e reclamar que o bem que ela tem direito foi vendido, chegando a requerer a anulação do processo de inventário.

É de suma importância que os herdeiros informem ao advogado do processo de inventário toda as informações referentes a todos os parentes, até mesmo aquelas consideradas irrelevantes, se o falecido tinha algum filho, fruto de relação extraconjugal; um dívida que exista e precisa ser paga, por exemplo. A maior dificuldade é se houver um contrato de venda particular do imóvel que os herdeiros não saibam e a pessoa que comprou tem uma posse/direito e ação sobre o bem, que não esteja averbada em cartório de registro de imóveis.