Mais seis meses para regularizar a autovistoria

O Globo, 29/dez

Os prédios comerciais e residenciais no Rio terão mais seis meses para se adequar à lei da autovistoria, em vigor desde 12 de julho. O início da fiscalização, que eslava previsto para o próximo dia 1º, passou para 1º de julho, segundo publicação no Diário Oficial semana passada.

A lei foi criada para garantir conservação, estabilidade e segurança às edificações do município, e determina que a cada cinco anos os edifícios passem por uma nova avaliação.

Os laudos técnicos só poderão ser emitidos por arquitetos e engenheiros habilitados por seus conselhos, mas é o condomínio o responsável por contratar o serviço. De acordo com o último balanço da prefeitura, dos 250 mil prédios que precisam fazer a autovistoria, apenas 2.845 já fizeram.

- As pessoas precisam conhecer melhor a lei. E tem a questão do custo. Esperamos que, com um prazo maior, haja mais ofertas de serviço e, com isso, preços menores - pontua o secretário-chefe da Casa Civil, Pedro Paulo Teixeira.

Segundo Teixeira, do número total de laudos apresentados até agora, 45% precisam de obras, que estão geralmente relacionadas à elétrica e à estrutura civil (rachadura e infiltração). A fiscalização começará dos bairros mais antigos para os mais novos.

O secretário diz, ainda, que a prefeitura estuda outras medidas para pressionar a regularização dos edifícios, como, por exemplo, limitar a emissão de alvarás para escritórios em prédios que não tenham a vistoria em dia ou não permitir a transação de imóveis até a aprovação do laudo:

- Ainda que a adesão seja baixa, ramos começar a fiscalização em julho e pensamos em outras medidas para pressionar a vistoria.

SEM PROFISSIONAIS SUFICIENTES

Para o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio, Alexandre Corrêa, o aumento do prazo dará fôlego aos condomínios, tanto nacontratação de serviços como no planejamento financeiro. Já o engenheiro civil Antero Para- hyba acredita que a extensão do prazo melhora, mas não re¬solve totalmente a questão, pois não liá profissionais sufi¬cientes para vistoriar 250 mil edifícios em seis meses.

Negócio desfeito não impede que corretor cobre por serviços prestados

A 1ª Câmara de Direito Civil do TJ determinou que uma construtora sediada em Balneário Camboriú honre compromisso firmado com corretor de imóveis e pague R$ 300 mil em seu benefício, por conta de transação imobiliária desencadeada por seu intermédio.

O imóvel em questão está situado em terreno de nove mil metros quadrados, sobre o qual edificaram uma casa de mil metros quadrados, em conjunto avaliado em R$ 6 milhões. Ocorre que o negócio, ao final, acabou não concretizado por desistência do vendedor. Parte da transação, de qualquer forma, teve início, até mesmo com a entrega de cheque como sinal do negócio.

"É inegável nos autos que o autor corretor desenvolveu todas as fases de seu trabalho de intermediar as partes, obtendo inclusive acordo prévio de vontades e recebendo início de pagamento na forma de arras ou sinal. Seu trabalho, assim, não pode ser desconsiderado pela lei, muito menos pela interpretação dos tribunais", anotou o desembargador Carlos Prudêncio, relator da matéria, ao reformar a decisão de 1º grau (Ap. Cív. n. 2013.073929-7).

Bangu tem maior valorização do ano. Leblon, a menor

Aumento no valor dos imóveis em onze meses foi de 22,5% e 8%, respectivamente

Os imóveis no Rio tiveram valorização média em torno dos 9% entre janeiro e novembro deste ano. O número é menor que o registrado nos últimos anos (13% no mesmo período de 2012 e 15,8% em 2011), mas maior do que o esperado pelo mercado, que imaginava que o crescimento acompanharia os índices de inflação. E, quando analisada bairro a bairro, os números são ainda mais surpreendentes.

Entre os 20 principais bairros das Zonas Sul, Norte, Oeste e Centro avaliados pelo Secovi-Rio, Bangu teve simplesmente a maior variação entre janeiro e novembro desse ano: 22,5%. Já o Leblon, que tem o metro quadrado mais caro do país, e está sempre no topo da valorização, ficou em último com os imóveis subindo 8%, no mesmo período. Ipanema viu seus imóveis subirem 9,9% e ficou em penúltimo nessa lista.

— Até dois, três anos atrás, os imóveis da cidade inteira já estavam tendo forte valorização e a grande Bangu, que inclui ainda Padre Miguel e Paciência, se mantinha estável. Agora, o efeito cascata chegou àquela região. É como um trem. Bangu era o último vagão. E Leblon e Ipanema, as locomotivas. Agora, esses bairros já começam a se estabilizar, e Bangu a crescer — explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio.

Seguindo Bangu, vem Madureira (19,8%), Laranjeiras (16,6%), Vila Isabel (16,4%) e Gávea (16,3%).

Na locação, a situação é um pouco diferente. O bairro que teve os maiores aumentos de aluguel foi Laranjeiras, com 14,8% de valorização entre janeiro e novembro. Em seguida, vem Jacarepaguá (14,72%), Copacabana (10,85%), Leblon (7,84%) e Tijuca (7,65%). A Lagoa, onde os aluguéis sofreram queda de 3,62% no ano, fecha a lista. Antes dela está a Gávea com alta de apenas 1,05%.

— Quando alguém compra um imóvel, tolera mais os reajustes porque está adquirindo uma propriedade. Na locação, se o valor está alto demais e a pessoa não quer pagar, vai procurar outro bairro. Nesse sentido, Laranjeiras e Jacarepaguá vem se tornando opções aos altos custos de outros bairros da Zona Sul e da Barra. Jacarepaguá, aliás, tem hoje muitos condomínios com o mesmo padrão de sua vizinha — explica Schneider.

Fonte: O Globo

Comprador pode ser responsabilizado pela comissão do corretor de imóveis

Geralmente os negócios imobiliários envolvem grandes quantias financeiras. Não há dúvidas de que cabe ao vendedor pagar os honorários do corretor de imóveis pelo seu trabalho de intermediação na venda do imóvel. Entretanto, caso o comprador venha a combinar com o vendedor a redução do preço do imóvel mediante a eliminação da comissão do corretor que apresentou o imóvel, de maneira a lesar este intermediário, o comprador poderá ser condenado pela Justiça a pagar a comissão integral. 

De acordo com o Decreto nº 81.171 de 29/06/78 que regulamenta a Lei nº 6.530 de 12/05/78, o Código Civil e a praxe de mercado, o trabalho de promoção de venda de um imóvel é sempre remunerado pelo proprietário do imóvel, pois sem essa mercadoria não há o que intermediar. A partir do momento que o vendedor autoriza verbalmente ou por escrito o corretor de imóveis a apresentar o imóvel a um pretendente à aquisição, caso o negócio seja concluído, será devida a comissão ao corretor, conforme estipulado na Tabela de Honorários do Sindicato dos Corretores de Imóveis, homologada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) que em Minas Gerais determina o percentual mínimo de 6% sobre o valor do imóvel. O inciso V, do art. 6º do Código de Ética veda o recebimento em valor abaixo do estipulado na Tabela para evitar o descrédito dos serviços profissionais e a concorrência predatória. 

Apesar de a lei orientar que o corretor deva contratar seus serviços por escrito, para evitar qualquer questionamento futuro, a jurisprudência pacificou o entendimento de que o contrato de corretagem não exige formalidade para que o corretor tenha direito a receber seus honorários, conforme decisão do STJ: “É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes”. (AgRg no Ag 1106104/RO, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/05/2011, DJe 18/05/2011). 

Contrato com o comprador 

É direito do corretor de imóveis exigir que o pretendente à compra assine o Termo de Visita, também denominado Termo de Compromisso, que esclarece que este teve conhecimento do imóvel através do corretor, o qual lhe deu a devida assessoria e as informações necessárias para que este avaliasse a viabilidade da aquisição do imóvel apresentado. Além disso, é importante que o termo conste o seguinte: “Declaro para os devidos fins que conheci o imóvel citado através do corretor/imobiliária x, e que toda a negociação será realizada pelo intermédio dessa empresa. Caso venha a realizar a compra sem a intermediação do corretor/imobiliária x, seja a qualquer tempo, assumo a obrigação de pagar a comissão correspondente a 6% do valor do imóvel. Entretanto, se o imóvel for adquirido por intermédio da imobiliária x, nada me será cobrado a título de comissão.” 

Este Termo de Compromisso que apresenta o imóvel consiste num contrato, que impõe o dever do comprador agir com boa-fé e respeitar o profissional que investiu seu tempo e conhecimento na captação do bem que lhe interessou. O art. 422 do Código Civil é claro nesse sentido: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. 

Certamente, nenhum pretendente à compra é obrigado a entrar em contato com uma imobiliária ou corretor para obter dados de um imóvel, mas se o faz, assume um compromisso de respeitar o trabalho de intermediação, que gera o direito do corretor receber seus honorários em razão da simples aproximação das partes. 

Conluio 

Ocorre que, às vezes, o comprador, após conhecer o imóvel através do corretor que, por exemplo, está à venda por R$1.000.000,00, volta ao local para conversar com o vendedor sem a presença do intermediário. O comprador argumenta seu interesse na compra e diz ao vendedor que não é necessário pagar o corretor a comissão de R$60.000,00, para que tenha alguma redução. O vendedor seduzido com o argumento reduz um pouco, e fecha o negócio por R$960.000,00 ficando o vendedor satisfeito, pois economizou R$20 mil e o comprador contente ao ver que reduziu o valor do imóvel em R$40mil. As partes, de forma egoísta e em total desrespeito ao corretor, ignoram que este tem custos e que não trabalha de graça. 

O vendedor e o comprador, visando somente à questão financeira, esquecem a ética e a consideração que qualquer pessoa deve ter com um profissional, especialmente o corretor que trabalha com base no risco, ou seja, somente é remunerado se ocorrer a conclusão do negócio. Por terem pleno conhecimento da ilegalidade da atitude, é comum combinarem situações para dificultar que o corretor prove que foi lesado. Assim, rotineiramente, em conluio, o comprador ignora o corretor e diz que não tem interesse no imóvel e o vendedor não atende mais o intermediário. Fazem o contrato de promessa de compra e venda sem comunicar o corretor ou até o afastam, de maneira a impedir sua participação. 

Há caso do comprador até contratar um advogado ou terceiro para fazer o contrato, para dizer que o corretor “não fez nada”. Há ainda, alguns que formalizam o negócio um ano depois, para impedir que o corretor tenha o registro imobiliário da escritura de compra e venda que provará a manobra imoral e outros que colocam como comprador um terceiro, que posteriormente cederá seus direitos para o comprador verdadeiro, o qual já estará na posse do imóvel. Enfim, para “passar para traz” o corretor, a criatividade flui, mas o Poder Judiciário, diante da experiência dos magistrados, tem se posicionado que o corretor tem direito à comissão integral, mesmo que tenha passado mais de um ano da data do Termo de Visita. Basta ele provar que apresentou o imóvel e ter aproximado as partes para a negociação, ou ocorrendo a negociação posterior, que lhe será devida a comissão. Neste sentido vemos a seguinte decisão do Superior Tribunal de Justiça: “Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-à devida. (REsp 1072397/RS, 3ª Turma STJ, rel. Nancy Andrighi, j. 15.09.2009, DJ.09.10.2009). 

Portanto, os Tribunais são unânimes ao entender que a atitude do comprador e do vendedor em impedir a participação do corretor nas tratativas de ajuste de preço e do contrato de compra e venda, não impedem que ele receba o valor integral da sua comissão, mesmo que a conclusão do negócio ocorra muito tempo depois, pois esta decorreu da simples apresentação do imóvel ao comprador. 

Responsabilidade do comprador 

A maioria das ações de cobrança é proposta contra o vendedor, o que é natural, tendo em vista que este autorizou o corretor a promover a venda ou apenas a mostrar o imóvel. Há casos que o imóvel vendido é o único bem do vendedor, podendo este ter mudado para outro estado da Federação, de maneira que o corretor não conseguirá localizá-lo. Pode ainda, o vendedor ter colocado o dinheiro no banco em nome de terceiros, o que impossibilitará o seu bloqueio ou tê-lo gastado. 

Neste caso, restará ao corretor propor a Ação de Cobrança contra o comprador, diante do descumprimento do contrato caracterizado no Termo de Compromisso/Visita. As circunstâncias, as testemunhas, as contas telefônicas podem também provar que o comprador, com o intuito de prejudicar o corretor em evidente má-fé, empenhou-se em obter vantagem para si ao retirar o corretor da transação para que este perdesse a comissão que deveria ser paga pelo vendedor. Não haveria o prejuízo do corretor se o comprador agisse com lealdade e respeito ao profissional. O conluio só foi possível com a anuência do comprador em impedir a continuidade do trabalho de intermediação do corretor. 

Mesmo que o comprador alegue que não agiu com dolo e que não desejou criar uma situação que o vendedor lesasse o corretor, poderá ainda ser aplicado neste caso, o Código Civil, especialmente os artigos 186 e 927, senão vejamos: Art.186 – “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Dessa forma a responsabilidade de reparação do dano causado far-se-á sob a forma de Ação de Cobrança com base no art. 927 que prevê:“Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. 

O dano ao corretor foi causado pela atitude do comprador que sabotou a atuação do profissional, de forma que atraiu para si o dever de pagar a comissão, conforme estipulado no Termo de Visita que previa a sua isenção de pagamento da comissão, caso agisse com o devido respeito à ética e a moral que deve conduzir todos os atos negociais. 

Em brilhante decisão sobre a situação acima relatada, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), no julgamento da Apelação Cível nº 1.0024.07.583330-1/001, julgado no dia 18/08/10 e publicado em 24/09/2010, condenou, por unanimidade, o comprador a pagar 6% de comissão à corretora de imóveis. 

Importante ressaltar que no caso do processo retromencionado, o TJMG destacou que ocorreu o conluio entre o comprador e o vendedor, que disseram que nada deviam à empresa corretora, porque o negócio foi fechado em condições diversas à proposta feita há 20 meses através da corretora. Após quase dois anos, o réu/comprador alegou em juízo que caberia ao corretor postular a ação de cobrança contra o vendedor, mas o TJMG frisou que este não figurava como réu e que o comprador assumiu o ônus de pagar a comissão de 6% ao romper o contrato previsto no Termo de Visita, sendo, portanto condenado. 

Dessa forma, vemos como é importante o corretor de imóveis agir de maneira profissional, devendo formalizar todos os seus procedimentos mediante documentos, para que seu direito seja respeitado. Em transações de elevado valor, diante do excesso de confiança e do amadorismo do corretor, há situações que o vendedor e o comprador, tentam ajustar seus interesses mediante a redução da comissão, como se essa não fizesse parte do preço do imóvel. Assim, criam uma situação injusta e desequilibrada para prejudicar o corretor, o qual, tem a proteção da lei para receber o valor integral de seus honorários. 

Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.Representante em Minas Gerais da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI). Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Belo Horizonte-MG.

Fonte: E-Morar 

O Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias

O patrimônio de afetação é considerado uma nova espécie de garantia real, pois consiste na opção dada ao incorporador de constituir patrimônio próprio à realização do empreendimento, não se confundindo com os demais bens da incorporadora responsável pela construção. Dessa forma, todos os aportes realizados pelos adquirentes do empreendimento deverão ser vinculados tão somente à própria edificação, evitando utilização dos recursos destinados a uma obra, em outra, como meio de garantir sua conclusão.

É faculdade do incorporador submeter seu empreendimento ao regime de afetação, sendo que, caso opte pelo sistema, o patrimônio destacado será constituído pelos recursos obtidos com a comercialização das futuras unidades, pelas benfeitorias a serem agregadas as suas receitas ou pelo imóvel sobre o qual venha a ser edificada a incorporação, não o integrando aqueles recursos aportados que superam os custos da incorporação imobiliária e que constituem a remuneração e o lucro do incorporador.

A constituição do patrimônio de afetação pode se dar a qualquer tempo mediante averbação junto ao Registro de Imóveis, por meio de termo firmado pelo incorporador, sendo necessária anuência dos titulares de direitos reais de aquisição sobre o imóvel quando o incorporador não for proprietário do terreno, compromissário comprador ou cessionário dele. Assim, uma vez constituído, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador.

Afetado o patrimônio, faz-se necessária a manutenção de contabilidade própria, mesmo que a incorporadora opte pela tributação com base no lucro presumido, ficando sujeito ao regime especial de tributação e fazendo-se necessária a emissão de relatórios trimestrais que serão disponibilizados à comissão de representantes nomeada pelos compradores, onde consta a contabilização das receitas e custos do empreendimento afetado.

No que tange ao regime especial de tributação, a partir de 1º de janeiro de 2013 a incorporadora está sujeita ao pagamento da alíquota única de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado de Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP.

Até 31 de dezembro de 2014, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida. Consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Dessa forma, os incentivos fiscais consubstanciados no regime especial de tributação, na incomunicabilidade do patrimônio de afetação com os demais bens, direitos e obrigações do incorporador, que responde, tão somente, por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação cujo patrimônio foi afetado e a transparência contábil, além de proporcionarem segurança, trazem ao empreendimento optante pelo regime do patrimônio de afetação aumento de sua credibilidade e sucesso no mercado imobiliário, atendendo aos interesses de todas as partes envolvidas.

Fonte: Fabiana dos Santos Vieira