Mercado tenta se equilibrar

O Globo, Karine Tavares, 15/set

Pela primeira vez, em três anos, o Índice FipeZap não registrou alta no valor do aluguel no Rio: o indicador teve uma variação negativa de 0,07% em agosto. Taxa que, embora pequena, mostra como o mercado imobiliário está em busca de equilíbrio, depois de três anos de forte valorização.

Com os preços dos imóveis no teto, e as vendas praticamente paralisadas - já que muitos proprietários ainda esperam obter retorno do alto investimento feito com a compra do imóvel -, crescem as ofertas para locação. Nos últimos 12 meses, o aumento no número de moradias oferecidas para aluguel foi de 5,1%, segundo dados coletados pelo Sindicato da Habitação (Secovi-Rio): em setembro do ano passado, eram 3.838 unidades; em agosto deste ano, foram 4.035. E, consideradas as ofertas de janeiro de 2012, quando o mercado começou a se estabilizar, o crescimento atinge 85%. Naquele mês, havia apenas 2.181 imóveis para locação na cidade.

- É a primeira lei do mundo: com as ofertas em alta, os preços caem. E muita gente está migrando para a locação por não conseguir vender o imóvel - diz Edison Parente, vice-presidente comercial da Renascença Imobiliária, que atua no mercado de locação.

Para o vice-presidente do Secovi-Rio, Leonardo Schneider, essa entrada de novos imóveis no aluguel é saudável pois ajuda o mercado a se autorregular.

- É interessante que isso ocorra até para o mercado se ajustar, encontrar equilíbrio - diz Schneider, lembrando, contudo, que para unidades de um quarto a relação é bem diferente. - Como não se constrói imóveis de um quarto no Rio, isso acaba gerando demanda reprimida na cidade.

De fato, enquanto em setembro de 2012 as ofertas de apartamento de um quarto chegaram a 2.672 unidades, em setembro deste ano, elas não passaram de 2.501, numa queda de 6,40%. Ou seja, o aumento de moradias para aluguel poderia ter sido ainda maior.

Em desaceleração desde abril

Apesar desse cenário, analistas do mercado mantêm a cautela quando o assunto é queda de preços. E preferem não afirmar se esta é uma tendência que permanece nos próximos meses. Fato é que o movimento de desaceleração acontece desde março, quando os aluguéis subiram 1,78%, caindo para uma taxa positiva de 0,04% em julho e chegando agora a queda de 0,07% .

- Ainda é cedo para afirmar que isso vai continuar - diz Eduardo Schaeffer, diretor do Zap Imóveis, que têm seus anúncios usados como base para o cálculo do FipeZap. - Quando o preço de venda extrapola, o aluguel acaba não acompanhando, porque há um aumento especulativo. A gente viu isso acontecer em Brasília, por exemplo. Mas, não é o que está acontecendo no Rio de Janeiro, onde os preços dos imóveis se mantêm em alta e devem continuar acompanhando a inflação.

Segundo o FipeZap, houve aumento no valor de venda de 1,2% em agosto no Rio. Em 12 meses, a valorização chega a 15,3%, ainda bem acima da inflação do período que, pelo IGP-M, da Fundação Getulio Vargas, ficou em 3,85%.

Não à toa, quem procura imóvel para comprar está mais cauteloso. Além de negociar muito, os compradores já não têm a mesma pressa de fechar negócio como se via no auge do boom imobiliário em 2011, quando os imóveis ficavam no mercado, em média, por dois meses e meio, um tempo considerado baixo para a venda. Em julho último, a velocidade de venda dos imóveis anunciados no Zap estava em torno dos quatro meses. Mais próximo dos seis meses que os imóveis costumavam ficar no mercado em 2008, antes do período de euforia dos últimos anos.

- Acho que estamos perto de um ponto de equilíbrio. Quando se está num período de valorização muito forte, as pessoas fecham negócio mais rapidamente, porque temem que o preço do imóvel suba além do que podem pagar - explica Schaeffer.

Rentabilidade também caiu em agosto

O resultado desse deslocamento de preços de venda e aluguel é que a rentabilidade dos imóveis alugados também diminuiu no Rio, atingindo o nível mais baixo desde a criação do Índice FipeZap, em 2008: 0,38%. Uma taxa ainda considerada boa, já que historicamente, um bom aluguel gira em torno de 0,4% a 0,6% do valor do imóvel.

- A relação entre o aluguel e a venda se reduz porque o preço do imóvel continua subindo. Mas se o aluguel cair nos próximos meses, a tendência é que os preços dos imóveis também comecem a diminuir - explica o economista Roberto Zentgraf, professor do Ibmec, dando como exemplo um investidor que tenha R$ 1 milhão para comprar um imóvel. - Pagar esse preço para ter uma renda de R$ 3.800 é pouco. 

Ele vai esperar o preço cair ou ainda negociar para pagar R$ 900 mil, porque aí o investimento valerá mais a pena.

Para Zentgraf, o que se vê atualmente é um ajuste de valores, impulsionado pela lei da oferta e da procura:

- Os preços chegaram num patamar que ficaram inacessíveis para muita gente. Não dá para prever o que vai acontecer nos próximos meses, mas acredito que os preços se tornem mais razoáveis. Até porque, apesar da renda ter crescido e a taxa de desemprego continuar baixa, ainda há uma diferença grande entre a renda média das pessoas e o valor dos imóveis.

Diretor-geral do Zap Imóveis, Eduardo Schaeffer pondera que não há qualquer indicativo de que os preços dos imóveis possam cair a curto prazo. Segundo ele, enquanto houver estabilidade de emprego e renda, o cenário do mercado não deve mudar.

- Não tem nada que mostre mudança do cenário atual pelo menos até meados do ano que vem. Os bancos continuam facilitando linhas de crédito para todos os níveis de renda e apesar do avanço da inflação, o país mantém um bom nível de emprego e renda - avalia Schaeffer, lembrando ainda que nos últimos 14 meses a valorização média dos imóveis foi de 1% ao mês, superior à maioria dos investimentos.