Guia Rápido para Compra/ Venda de Imóveis

Por se tratar de uma negociação que envolve altos valores, no entanto, entusiasmar-se com as ofertas e agir por impulso pode ser perigoso. Para evitar problemas relacionados a financiamentos negados, imóveis danificados, cobrança de taxas de condomínio em atraso, imóveis ocupados e até atraso na entrega de imóveis em construção, o Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo) elaborou um Guia Rápido de consulta para os candidatos à compra de imóveis:

1- Pesquise o preço do imóvel: Procure avaliar outros imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto para saber o valor de mercado. Também vale pesquisar junto a imobiliárias e corretores quanto ao preço médio do metro quadrado na região. Para fazer um bom negócio, é preciso saber o valor médio de outros imóveis com as mesmas características do que você pretende comprar e já determinar o valor máximo que você pretende pagar pelo imóvel.

2- Pesquise as taxas de juros: Todos os bancos fazem financiamento à habitação. A taxa de juros varia conforme a renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquise e faça simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa. Fique atento ao CET (Custo Efetivo Total), um percentual que mostra quanto o financiamento vai custar, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio. Para ajudar na pesquisa, a Internet é uma grande ferramenta, pois todos os bancos tem simuladores on-line.

3- Imóvel ocupado: A maior fonte de problemas é quando o imóvel está ocupado. Esse caso costuma ocorrer em imóveis adquiridos por meio de leilão. Procure a informação no Edital ou nos prospectos de venda. Se estiver ocupado, o primeiro conselho é que você não efetue a compra. Se mesmo assim você ainda estiver determinado a arriscar fazer um bom negócio, o primeiro passo é fazer uma visita ao imóvel e tentar conversar com o ocupante sobre a situação dele e se o mesmo vai ou não desocupar o imóvel amigavelmente. Se houver uma pré-disposição para a briga por parte do ocupante, desista da compra, pois o processo de retirada Judicial é demorado e pode até não acontecer. Além disso, lembre-se que existem custas judiciais e honorários de advogados caso haja necessidade de entrar na Justiça.

4- Conheça o imóvel por dentro e faça uma vistoria detalhada antes de fechar negócio: É muito comum, principalmente em imóveis ocupados, que ao tomar posse do imóvel o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras e até partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita. Para poder reclamar prejuízos, o comprador precisa fazer uma vistoria detalhada do imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está vendendo. Isso vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do comprador repor os itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro.

5- Guarde todos os panfletos, anúncios e escritos feitos pelos vendedores: Na Justiça tudo vale como prova e o que é prometido vincula o fornecedor a cumpri-lo, então, tudo que for objeto da negociação faça constar na proposta de compra, inclusive prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e outras despesas.

6- Proposta de compra com dependência de financiamento: A aprovação de financiamento depende do preço do imóvel, da renda do comprador, do valor da entrada, do valor financiado, da regularidade do cadastro do comprador e da regularidade do imóvel. Se você depende de financiamento para comprar o imóvel, não assine nenhum documento antes de verificar se seu crédito está aprovado. Caso o vendedor peça um “pedido de reserva de imóvel” ou para que seja dado um “cheque caução”, com a promessa de que, se o financiamento não for aprovado, o negócio seja desfeito sem qualquer custo, exija tal compromisso por escrito, que pode ser até por uma simples frase colocada nesta proposta: “Em caso de não aprovação do meu financiamento, serei ressarcido imediatamente do que desembolsei de sinal ou do meu cheque caução, não ficarei obrigado a pagar nenhuma taxa e a devolução será no ato de minha solicitação”. Sem esses cuidados, corre-se o risco de ter que pagar multa ou recorrer à Justiça para ressarcimento.

7- Dívidas e condomínio: Se o imóvel que você vai comprar está pronto, novo ou usado, procure se certificar de que não há outras dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. São dívidas de responsabilidade do antigo proprietário, que deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel, mas que, se não estiverem pagas, vão ter o imóvel como garantia e a execução vai correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer à Justiça para receber este dinheiro do vendedor. É de suma importância que esta obrigação conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive prevendo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.

8- Prazo do financiamento: Quanto maior o prazo do contrato, mais juros serão pagos pelo imóvel. De acordo com o Ibedec, se a taxa for de 10% ao ano, por exemplo, a cada 10 anos de financiamento, será pago o valor de mercado de um imóvel só de juros, além de correção monetária e o valor do próprio financiamento. Portanto, ao financiar um imóvel em 30 anos, você pagará 4,5 vezes o valor de mercado do imóvel, entre juros, capital e correção monetária. Ao financiar em 20 anos, você pagará 3,5 vezes o valor de mercado do imóvel. Sabendo disto, dê o máximo de entrada possível e financie pelo menor prazo dentro de sua capacidade de pagamento. Lembre-se que se houver atraso de três parcelas, o imóvel será levado a leilão e o mutuário perderá tudo que pagou, podendo ainda ser surpreendido com uma dívida se o valor de venda do imóvel for inferior ao valor do saldo devedor do financiamento.

9- Composição de renda: É comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o financiamento. Só que as pessoas tem que lembrar que ficarão obrigadas pelo pagamento da dívida até o final, além do fato de que a renda estará comprometida para fins de financiar outro imóvel no futuro. Imagine dois irmãos solteiros que financiem um imóvel compondo renda - se um casar e quiser comprar outro imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar as obrigações dos dois imóveis, ou o banco não liberará o crédito. Portanto, antes de compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do vínculo e da confiança que vocês terão por muitos e muitos anos.

10- Comprometimento de renda: Não comprometa mais de 15% de sua renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento e não caia na tentação de comprometer 30%, conforme muitos bancos orientam. Este cuidado é fundamental para você conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades. Lembre-se que o prazo é muito longo, dificuldades e crises acontecem sempre e com todos. Comprometer menos o salário é caminho certo para não haver surpresas desagradáveis no futuro.

11- Despesas da compra: Escolhido o imóvel e aprovado o financiamento, lembre-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a transação em cartório. Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual do imóvel, portanto, é necessário ter esta reserva em dinheiro, ou incluir estes custos no financiamento. Trata-se de uma despesa à vista e sem o seu pagamento o negócio não se realiza.

12- Despachante imobiliário: Está se tornando comum a utilização de despachante imobiliário, com taxas muitas vezes até fixas nos contratos de venda. Saiba que esta despesa não é obrigatória. A intervenção deste profissional não é necessária e você mesmo pode fazer todos os procedimentos burocráticos, o que pode lhe tomar tempo, mas economizará cerca de R$ 500,00 a R$ 1.000,00. O presidente do Ibedec, José Geraldo Tardin, ressalta que estas são algumas dicas, dentre dezenas de problemas que podem acontecer na compra de um imóvel. “Na dúvida sobre qualquer situação, procure o Ibedec ou o Procon e oriente-se”, aconselha.